Zakup swojej pierwszej nieruchomości jest zarówno ekscytującym, jak i stresującym doświadczeniem, przypominającym niemal drogę przez pole minowe.
Na każdym kroku spotykasz się z nowymi pojęciami, o których wcześniej nie słyszałeś. Nagle okazuje się, że codzienne rozmowy przy kawie dotyczą: typu kredytu, raty zablokowanej i zróżnicowanej, kredytu elastycznego, LTV. W głowie kłębi się nieustanne pytanie jak w tym wszystkim wybrać kredyt odpowiedni dla mnie?
Spłacać całość, czy tylko odsetki
Obecnie przy aplikowaniu o kredyt hipoteczny możesz spotkać się z dwoma głównymi typami kredytu hipotecznego: Repayment oraz Interest only.
Ponieważ kupujesz pierwszą nieruchomość, banki będą Ci głównie oferowały kredyt hipoteczny ze spłatą kapitału (repayment), niemniej powinieneś znać różnicę pomiędzy nimi.
Repayment - kredyt hipoteczny ze spłatą kapitału
Typ kredytu, w którym spłacasz zarówno odsetki, jak i kapitał pożyczki.
Mechanizm jego działania jest szalenie prosty - Twoja miesięczna rata składa się z dwóch części:
- części kapitałowej dzięki której spłacasz każdego miesiąca część pożyczki
- części odsetkowej, która naliczana jest na podstawie salda kredytu
Dzięki temu, masz zagwarantowane, że spłacasz całą hipotekę w okresie trwania kredytowania.
Bolączką tego typu kredytów jest fakt, że początkowo większość Twojej miesięcznej raty spłaca odsetki, gdyż zaległe zadłużenie jest większe. Wraz z upływem czasu proporcja części kapitałowej i odsetkowej się zmieni.
Interest only - kredyt hipoteczny ze spłatą odsetek
Typ kredytu, w którym płacisz tylko odsetki od kredytu, a salda nie.
Ten typ kredytu hipotecznego może nie być najlepszym rozwiązaniem, gdy kupujesz dom po raz pierwszy, ponieważ nie gwarantuje spłaty hipoteki na koniec jej trwania.
Kredyt ze spłatą odsetek będzie ciężki do uzyskania. Banki zazwyczaj będą wymagały od Ciebie wyższego wkładu własnego, oraz przedstawienia alternatywnego planu spłaty kapitału. Przez okres trwania hipoteki rata miesięczna będzie składała się tylko z części odsetkowej, więc np.po 25 latach bank poprosi Cię o oddanie kapitału który pożyczyłeś wcześniej.
Suma kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości (LTV)
LTV (Loan to Value) jest to proporcja salda kredytu do wartości nieruchomości. Czyli innymi słowy - stosunek Twojego kredytu do wyceny nieruchomości. I tak, jeśli kupiłeś dom za £100,000 i otrzymałeś £95,000 kredytu z banku, Twoje LTV wynosi 95.
Różnica ta jest bardzo ważna, gdyż produkty bankowe, a tym samym oprocentowanie oferowane przez banki zależy w dużej mierze od tej wartości.
Zasada jest prosta - im niższe LTV tym lepsza oferta.
Dlaczego?
Mniejsze LTV oznacza, że Ty jako pożyczkobiorca możesz przeznaczyć wyższą sumę jako depozyt/wkład własny podczas kupna nieruchomości. Tym samym stajesz się mniejszym ryzykiem dla banku.
Wkład własny 5%, czy 25%
Weźmy przykład - dwie osoby chcą kupić domy. Nazwijmy ich Mateusz i Adam.
Poznaj Mateusza (5%)
Mateusz posiada 5% depozytu i musi pożyczyć pozostałe 95% wartości domu z banku. W tej sytuacji LTV wynosi 95 ponieważ 95% wartości domu finansuje bank. Pożyczkobiorca w tej sytuacji uzyskać moze ofertę z oprocentowaniem 2.84%
A to jest Adam (25%)
Adam posiada 25% depozytu. Zatem wejdzie na niższy poziom 75 LTV (czyt. mniejsze LTV) i może liczyć na niższe oprocentowanie rzędu 1.74%. Tym samym Adam oszczędza £123 miesięcznie.
Sprawdź swoje proporcje
Kiedy planujesz kupno nieruchomości, sprawdź ze swoim doradcą jak wygląda proporcja depozytu do całkowitej kwoty kredytu. Może się okazać, że dodanie ekstra £500 do depozytu zmniejszy próg LTV i uzyskasz lepszą ofertę z banku. Główne progi o których warto pamiętać to: 95, 90, 85, 80, 75, 70 i 60 LTV.
Czas trwania hipoteki?
Kolejną rzeczą która musisz rozważyć jest czas trwania kredytu hipotecznego. Rzadko który bank pozwoli Ci wziąć kredyt poza Twój wiek emerytalny.
Dodatkowo, im krótszy okres kredytu, tym wyższa rata miesięczna, ale dzięki temu mniej odsetek spłacanych do banku.
Poniżej znajdziesz tabelę z porównaniem czasu trwania kredytu do wysokości raty miesięcznej. (przykład zakupu nieruchomości za £100,000 przy 5% wkładu, rata zablokowana na 2 lata).
Dłuższy termin = niższa rata = więcej odsetek
Wydłużenie terminu z 20 lat do 35 lat oznacza, że płacisz mniej każdego miesiąca. Jednocześnie zapłacisz więcej odsetek ze względu na dłuższy czas trwania kredytu.
Dlatego wybierając czas trwania kredytu, musisz mieć na uwadze, jaka rata miesięczna jest dla Ciebie komfortowa do spłaty.
Czasami wydłużenie terminu kredytu pozwoli na utrzymanie raty miesięcznej na niższym poziomie, odblokowując środki w domowym budżecie. W późniejszym etapie część oszczędności możesz przeznaczać na dokonanie nadpłat kredytu. Pamiętaj, że 100% nadpłat pójdzie na poczet spłaty kapitału - czyli zmniejszą saldo kredytu, a tym samym czas trwania hipoteki.
Dostępne rodzaje rat bankowych i jaką wybrać
Wybór odpowiedniego produktu bankowego w długim czasie może zaoszczędzić Ci tysiące funtów. Zazwyczaj oferta, którą otrzymasz z banku będzie oferowała stałe lub zmienne oprocentowanie przez początkowy czas trwania oferty.
Raty stałe
W przypadku kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, płacisz tę samą ratę miesięczną przez cały okres trwania początkowej oferty bankowej (niezależnie od tego sytuacji ekonomicznej w kraju). Okres oferty można ustalić na 2, 3, 5 lub 10 lat.
W chwili gdy rata początkowa dobiegnie końca, oprocentowanie przejdzie się w standardową/zmienną stopę procentową (SVR).
Plusy
- Bezpieczeństwo – każdego miesiąca wiesz, ile płacisz
- Korzystne oprocentowanie
Minusy
- Ograniczona elastyczność - raty te zawierają limity w nadpłatach
- Kary bankowe za wczesną spłatę kredytu
Raty Zmienne
Na chwile obecną banki oferują kilka typów rat:
- tracker rate
- capped rate
- libor rate
- discounted rate
- variable rate.
Łączy je to, że mogą ulec zmianie w zależności od tego co się dzieje ze stopami procentowymi. Czyli wybierając jedną z tych ofert, musisz mieć na uwadze, że Twoja rata miesięczna może zarówno spadać jak i wzrastać w zależności od sytuacji ekonomicznej lub polityki banku.
Plusy
- Elastyczność – nie zawierają limitów na nadpłatach
- Brak wysokich kar bankowych za wczesną spłatę domu np. podczas wcześniejszej sprzedaży
Minusy
- Ryzyko - Twoje raty mogą wzrosnąć
- Zwykle bywają droższe w porównaniu do rat zablokowanych
To, czy powinieneś wybrać ofertę ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem zależy od tego, czy Twoje dochody mogą ulec zmianie, czy wolisz dokładnie wiedzieć, ile będziesz płacić każdego miesiąca lub czy poradzisz sobie finansowo w momencie, gdy Twoje miesięczne płatności wzrosną?
Kredyt z opłatami bankowymi czy bez nich
Wybierając ofertę kredytową, pożyczkodawca może zaproponować ofertę bez dodatkowych opłat lub z dodatkowymi opłatami administracyjnymi, które mogą wynosić nawet do £2,500. Zazwyczaj produkty bankowe zapewniające lepsze oprocentowanie wymagają dodatkowej opłaty administracyjnej.
Poniżej przykład produkt przy 80 LTV z ratą zablokowaną na 2 lata
Opłatę administracyjna do banku można zapłacić jednorazowo z góry podczas aplikacji o kredyt, lub dodać do hipoteki. Wadą dodania opłaty do kredytu hipotecznego jest to, że będziesz płacić odsetki przez cały okres kredytowania.
Kupno z programem czy bez?
Jeśli kupujesz nieruchomość po raz pierwszy oraz:
- masz problem z uzyskaniem kredytu wyłącznie z 5% wkładem własnym, lub
- nie masz wystarczająco depozytu
możesz rozważyć zakup nieruchomości korzystając z programu rządowego. Pamiętaj, że wówczas oznacza to, że rząd posiada udział w Twojej nieruchomości (co nie musi być złe).
Programy rządowe w Szkocji
Obecnie na terenie Szkocji rząd oferuje programy kupna nieruchomości na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Rynek pierwotny
- Help To Buy
- First Home Fund
- NEES
Rynek wtórny
- LIFT
- First Home Fund.
Co jeszcze powinienem uwzględnić?
Gdy już zrozumiesz podstawowe zagadnienia związane z kredytem hipotecznym zastanów się czy chcesz by Twój kredyt był bardziej elastyczny?
Kredyt elastyczny
Elastyczny kredyt (flexible) oznacza dodatkowe funkcje, które możesz otrzymać:
- możliwość robienia nadpłat bez kar bankowych
- możliwość zawieszenia płatności raty
- możliwość skorzystania z wcześniejszych nadpłat i chwilowe zawieszenie płatności z Twojej strony przy czym bank pobiera płatność z wcześniejszej nadpłaty
- możliwość pożyczenia pieniędzy
- oferty cash back
Czasami funkcje te są już zawarte w produkcie bankowym, na który się zdecydowałeś. Innym razem może być koniecznie wybranie droższego produktu, aby skorzystać z oferty która Cię interesuje.
Wybór należy do Ciebie
Z wiedzą zawartą w tym artykule powinieneś być w stanie świadomie analizować swój przyszły kredyt hipoteczny.
Jeśli czegoś nadal nie rozumiesz, lub potrzebujesz więcej szczegółów skontaktuj się nami mailowo, telefonicznie, lub na Facebook messenger. Codziennie doradzamy i odpowiadamy na dziesiątki pytań dotyczących kredytów, pożyczek i nieruchomości.
