W pierwszej części tej serii pisaliśmy o czynnikach wzrostowych. W tej części poruszamy temat czynników spadkowych.
Wyobraź sobie taki scenariusz.
Po długim okresie prosperity, w którym nieruchomości rosły w cenie, coś zaczyna się zmieniać. Nie ma już tylu kupców co niegdyś, a banki selekcjonują kredytobiorców. To prowadzi do sytuacji, w której nieruchomości tracą swoją wartość, a telewizja serwuje nam wstrząsające wiadomości o załamaniu cen domów.
Poniżej podajemy 15 czynników, które wpływają na spadek cen nieruchomości.
Wysoki koszt materiałów budowlanych
Gdy materiały takie jak cement, drewno, bloczki, okna czy stal nagle podrożeją o 100%, to możesz być pewny, że deweloper przerzuci te koszta na konsumenta. A jeśli w tym czasie sam budujesz dom, ryzykujesz nieukończenie projektu.
Przeciętny deweloper nie jest w stanie zablokować kontraktowo cen materiałów budowlanych na przyszłość. A przecież znajomość cen, jakie zapłaci za materiał w niedalekiej przyszłości, jest kluczowa do obliczenia potencjalnego zysku, czy dana inwestycja okaże się profitowa.
Jeśli okaże się, że wysokie ceny materiałów pochłaniają cały profit, deweloper będzie musiał podnieść ceny przyszłych domów. Natomiast pytanie, jakie należy sobie postawić, to jaki wzrost cen nieruchomości rynek będzie w stanie zaakceptować?
Oczywiście deweloperzy mają jeszcze jednego asa w rękawie, mogą stać się bardziej kreatywni stosując shrinkflation. W celu maksymalizacji dostępnej ziemi i zmniejszenia ilości drogich materiałów mogą sprzedawać domy z mniejszym ogródkiem, niewielkimi odstępami od siebie czy małym metrażem. Dodatkowo mogą zbudować mieszkania z niskimi sufitami, cienkimi ścianami, czy z użyciem gorszej jakości izolacji, a przy tym wstawiając małe okna.
Zależność pomiędzy spadkiem a wzrostem stopy procentowej
Im wyższa stopa procentowa, tym droższy kredyt hipoteczny. A im wyższa rata kredytu, tym mniej osób jest stać na zakup nieruchomości.
Tabela 5.0 przedstawia, jak kształtowały się stopy procentowe w UK na przestrzeni minionych lat. Z wykresu można odczytać, że najniższa stopa procentowa w historii Wielkiej Brytanii przypadała na marzec 2020, jedyne 0.10%. Natomiast najwyższą stopę procentową zanotowano w listopadzie 1979 roku, aż 17%.
Zobacz, jak wpłynęłoby to na ratę miesięczną na przykładzie kredytu hipotecznego w wysokości £280,000 w rozbiciu na 30 lat, oraz ile wyniosłaby całkowita kwota spłaty, wliczając w to odsetki. Rezultat może Was zszokować:
- 0.10% - Rata £790 miesięcznie. Zwracasz £280,000 + £4,231 w odsetkach
- 17% - Rata £3,992 miesięcznie. W całości zwracasz £280,000 + £1,157,156 w odsetkach (Tak! Ponad milion funtów w odsetkach)
Podsumowując, odsetki wpływają nie tylko na wzrost czy spadek raty kredytu hipotecznego, ale mogą wpłynąć na spadek lub wzrost zdolności kredytowej (zobacz punk 3 - „Niskie stopy procentowe” z pierwszej części tego artykułu)
Tabela 5.0 Pokazuje zmiany w stopie procentowej pomiędzy 1979 rokiem a 2022 rokiem
Prawdziwy koszt nieruchomości jest na wysokim poziomie
Prawdziwą cenę nieruchomości możesz ocenić dzięki zadaniu sobie kilku prostych pytań, między innymi;
- Ile średnich rocznych wypłat potrzebnych jest, aby nabyć nieruchomość
- W wypadku kupna pod wynajem, jaki jest otrzymywany czynsz netto.
Zdolność kredytowa zazwyczaj zostaje wyliczona, biorąc pod uwagę czterokrotność rocznej wypłaty aplikanta.
Przykład statystyczny:
Para ludzi, gdzie każde z nich zarabia średnią krajową pensję (£31,285 na rok, 2022).
£31,285 x 2 = £62,570 (dochód na parę)
£62,570 x 4 = £250,280 (maksymalny kredyt hipoteczny)
Te liczby będą prawdziwe w założeniu, że ta para nie ma dzieci, oboje pracują na pełny etat i nie posiadają kredytów oraz innych zobowiązań finansowych, takich jak alimenty.
Obecnie średnia cena domów w Wielkiej Brytanii wynosi £278,000. Jeśli założymy, że ta para posiada 10% wkładu własnego, to będą w stanie kupić taki dom.
Przypominam — to tylko dane statystyczne konieczne do ilustracji.
O kupnie pod wynajem przeczytasz więcej tutaj.
Katastrofy
Trzęsienia ziemi, powodzie, tornada, pożary. Katastrofa nie wpływa zwykle na całe państwo, ale na poszczególne regiony. Na przykład miasto położone przy rzece może być narażone na powodzie, w okresie podwyższonych opadów.
Historia wszelkich powodzi będzie uwzględniona w raporcie o ogólnym stanie nieruchomości, a prawnik również zwróci na to uwagę przyszłemu kupującemu. Ubezpieczenie domu również będzie wyższe, niż nieruchomości położone w bezpiecznym rejonie. Te wszystkie czynniki znacznie wpływają na cenie domów w danym regionie.
Wojny
W czasie wojny nieruchomość może zostać całkowicie zniszczona lub przejęta przez wrogie wojsko i stać się bezwartościowa w jednej chwili. Przykłady konfliktów zbrojnych (lub narastających konfliktów) na czas pisania artykułu (2022 rok) znajdują się w krajach takich jak: Ukraina, Taiwan, Afganistan, Etiopia, Myanmar, Jemen, Izrael, Indie (spór o Kaszmir)
Odwrócenie rynku
Czyli przejście z okresu dobrobytu do ubóstwa, kiedy większość społeczeństwa odczuwa ścisk finansowy i zaczyna zwracać uwagę na rzeczy, które kupuje. Oznaką ubóstwa w kraju jest zmniejszająca się liczba dostępnych prac, bezrobocie, upadek dużych firm, upadek małych biznesów, spadek w dochodach przeciętnego obywatela, spadek w krajowym PKB, słabnąca waluta, recesja, spóźniona płatność na międzynarodowym zadłużeniu kraju, bankructwo państwa czy silna inflacja.
Weźmy pod uwagę przykład wysokiego bezrobocia, ponieważ historycznie to właśnie ten czynnik najbardziej kojarzony jest ze słabnącą ekonomią. Wysokie bezrobocie oznacza, że spora część społeczeństwa nie otrzymuje dochodu, to prowadzi do tego, że ludzie przestają konsumować, nie kupują nowych aut, ubrań czy sprzętów elektronicznych, silnie uszczuplają też zakupy żywności. Ograniczone wydatki prowadzą do efektu domina — firmy produkujące i sprzedające te dobra nie mają na nie popytu, więc zmniejszają produkcję. To prowadzi do zwolnień, a osoby bezrobotne przestają wydawać pieniądze. I kółko się zamyka.
Banki selekcjonują kredytobiorców
Głównym modelem bankowym jest pożyczanie pieniędzy. Kiedy czasy są dobre (niskie bezrobocie / wysokie wypłaty itp.) banki chętnie pożyczają pieniądze, ponieważ ryzyko braku spłat jest niskie. W chwili, w której stan ekonomiczny państwa pogarsza się, banki zaczynają zaciskać swoje kryteria i wybierają jedynie aplikantów z najwyższym prawdopodobieństwem bezproblemowej spłatę kredytu hipotecznego. Tym samym eliminują osoby z mniejszym wkładem własnym, niższą wypłatą czy bez stałego kontraktu o pracę (np. Kontraktorzy, lub pracownicy agencyjni). Mniejsza ilość aplikantów przekłada się na mniejszą ilość kupujących, a to może pociągnąć za sobą spadek cen nieruchomości w sytuacji gdy rynek jest nasycony i kupujący zamiast 2 nieruchomości ma do wyboru np.30.
Tańsze czynsze względem raty hipoteki
Kiedy koszt wynajmu jest niższy niż rata kredytu hipotecznego, wpłynie to na spowolnienie sprzedaży nieruchomości. Ma to uzasadnienie tylko wtedy, gdy różnica w racie będzie znacząca; na przykład gdy za wynajem 3 pokojowego domu szeregowego w spokojnej dzielnicy za czynsz trzeba zapłacić £900 miesięcznie, a rata kredytu hipotecznego za dom o podobnych wymiarach nieruchomość wynosi £1400. W takim wypadku plany zakupowe zostaną wstrzymane ze względu na znacznie wyższy koszt związany z kupnem nieruchomości.
Pojawia się więcej nieruchomości na sprzedaż
”Rynek kupującego” to rynek, w którym samych nieruchomości na sprzedaż jest więcej niż chętnych do zakupu. W takim wypadku kupujący posiada przewagę i może oferować sprzedającemu niższą cenę. Jeśli sprzedającemu zależy na szybkiej sprzedaży, zgodzi się na ofertę. W przeciwnym razie na kolejnego kupca może czekać tygodniami. Ilość dostępnych nieruchomości możesz sprawdzić w bardzo łatwy sposób, niemal na każdym portalu internetowym, wpisując miasto, nie dodając żadnych filtrów. Zobacz, ile rezultatów się pojawi i zacznij śledzić trend czy np. z tygodnia na tydzień pojawia się więcej nieruchomości, czy może ich liczba spada.
Wzrosty niespłaconych kredytów (defaults)
Jest to ważny wskaźnik, który wyraźnie mówi, że kredyty hipoteczne stały się zbyt drogie i ludzi zwyczajnie nie stać na ich spłatę. Zwykle bywa tak, że ludzie w pierwszej kolejności obniżają koszty żywności czy subskrypcje telewizyjne. W następnej kolejności mogą się pojawić spóźnione płatności na pożyczce na auto czy kartach kredytowych.
Kredyt hipoteczny jest w ostatnią płatnością, z którą ktokolwiek pozwoli sobie na opóźnienie. Ten właśnie czynnik powinien być blisko obserwowany.
Ostatni kryzys, podczas którego został odnotowany wzrost niespłaconych kredytów hipotecznych, datujemy na przełom 2007/2008.
Wzrost dokapitalizowań nieruchomości
Kolejnym istotnym czynnikiem jest poziom zaciągniętego kredytu. Jeśli z kwartału na kwartał widzimy wzrost zadłużenia, zwłaszcza w formie kredytu zabezpieczonego, jest to wskaźnik, że kredytów na rynku może pojawić się zbyt wiele. Liczba wzrastających silnie kredytów jest oznaką do wczesnego niepokoju.
Konsolidowanie zadłużeń
W czasach dobrobytu i taniego kredytu często apetyt konsumpcyjny przerasta możliwości zakupowe. W momencie odwrotu ekonomii, np. wzrastającej inflacji, pojawiają się problemy ze spłacaniem zobowiązań kredytowych, co doprowadza do napinania się budżetu domowego.
W momencie, kiedy zauważymy wzrost w ilości wniosków o konsolidacje, mówi nam to, że poziom kredytu zaczyna przewyższać realne możliwości jego obsługi. Z kolei to prowadzi do niewypłacalności, defaults czy decyzji o sprzedaży nieruchomości.
Bankructwa deweloperów
Deweloperzy gdy zaobserwują spowolnienie rynku, ograniczają liczbę nowych projektów. W Chinach było inaczej, ponieważ najpierw budowano olbrzymie miasta, a następnie wokół nich fabryki (miejsca pracy). To samoistnie doprowadziło do popytu na nieruchomości.
Jednak z czasem zaczęliśmy słyszeć o miastach widmach, w których brakowało mieszkańców. To właśnie miasta widma i duży dług pociągnął grupę deweloperską Evergrande, jednego z największych Chińskich deweloperów, który w 2018 roku stał się najbardziej wartościową firmą deweloperską na świecie do upadku. Jak do tego doszło, możesz dokładnie przeczytać w artykule Podsumowanie wydarzeń z 2021.
Na zachodzie deweloperzy patrzą na popyt bardziej tradycyjnie. Jednak nawet wtedy budowa domu zajmuje kilka miesięcy, a to powoduje, że może wydarzyć się coś niespodziewanego, np. stopy procentowe mogą wzrosnąć. Droższe stopy procentowe spowodują też, że zadłużony deweloper nie będzie w stanie spłacać swoich zobowiązań.
Podatki
Czynniki bardziej pogłębiające spadek cen nieruchomości to ich podwyższone koszty w formie podatku. Podatki i zmiany w przepisach, na które warto zwrócić uwagę to miedzy innymi, Stamp Duty ( LBTT W Szkocji), Capital Gain Tax, Additional Dwelling Supplement czy Section 24.
Brak finansowej edukacji w społeczeństwie
Mówi się, że „nie wiesz tego czego nie wiesz”. Brak wiedzy finansowej podczas podejmowania ważnych życiowych decyzji może nas sporo kosztowa. Wyobraź sobie, że posiadasz £31,285 oszczędności i zastanawiasz się co z nimi zrobić: czy zakupić nieruchomości; a może zainwestować w firmę, o której nigdy nie słyszałeś, tylko dlatego, że znajomy Ci ja polecił, mówiąc, że będzie to kolejna Tesla?
Pierwsza opcja wydaje się bardziej rozsądna.
Załóżmy teraz, że decydując się na pierwszą opcję, może planowałeś kupić dom za £312,850, a ta suma będzie stanowić 10% wkładu własnego, zostawiając cię z hipoteką £281,565. A co jeśli kupujesz na górce i ceny domów po wprowadzeniu się spadną o 20% do £250,280? Bez edukacji nie będziesz w stanie tego przewidzieć.
Podsumowanie
Następnym razem gdy będziesz się zastanawiał „czy to jest dobry czas na kupno domu?” sprawdź 10 czynników wzrostu i powyższe 15 czynników upadku cen nieruchomości. Zobacz czy większość z nich sygnalizuje okres wzrostowy, czy groźnie przemawia za spadkami.
Im więcej ptaszków w danym dziale będziesz mógł zakreślić, tym jaśniejszy obraz obecnej sytuacji ekonomicznej pojawi się przed Tobą. Wtedy sam będziesz w stanie odpowiedzieć sobie na to pytanie, bez konieczności sugerowania się opiniami innych osób.
Na koniec przedstawię Ci moją opinię dotyczącą silnego wzrostu nieruchomości.
Dwoma najważniejszymi czynnikami wzrostu cen nieruchomości pomiędzy 2020 a pierwszą połową 2022 roku, jest po dodruk pieniądza. Zobacz tabelę powyżej z bilansem centralnego banku USA. Jeszcze w 2008 był to niecały bilion, przed 2020 były to już 4 biliony, po czym bilans wzrósł do ponad 8 bilionów (prawie 9) w 2022 roku.
Drugi powód to śmiesznie tani kredyt w 2020 roku, kiedy można było otrzymać kredyt ze śmiesznie niskimi odsetkami na poziomie 1%.
Paradoksalnie, głównym czynnikiem spadku cen nieruchomości ze sporym prawdopodobieństwem może być wysoka inflacja (Konsekwencja wcześniejszego dodruku), oraz odwrotność niskich stop procentowych, czyli wysokie stopy procentowe uszczuplające portfele firm i przeciętnych obywateli (również konsekwencja wcześniejszego dodruku pieniądza).
Jeśli nie widziałeś pierwszej części artykułu, sprawdź, jakie są czynniki wpływające na wzrost cen nieruchomości.
