Kategorie

Czynniki wpływające na wzrost i spadek cen nieruchomości (część 1)

Od początku 2020 roku, najczęściej zadawanym pytaniem, jakie słyszę, to: ”Czy to dobry czas na kupno domu?” Sprawdźmy.

Czytaj dalej
Czynniki wpływające na wzrost i spadek cen nieruchomości (część 1)

Niepewność, która wkradła się do naszego życia wraz z pandemią Covida, wojną na Ukrainie, oraz inflacją, potęgowana stale rosnącymi cenami nieruchomości, ora strach, że dojdzie do krachu na rynkach, spędzała sen z powiek wielu z nas.

Mimo że to nie łatwe pytanie, a odpowiedź bardzo często brzmi „to zależy”. Dlatego postaram się podpowiedzieć Ci, jak możesz rozpoznać, czy ceny nieruchomości są zbyt wysokie. Zwrócę uwagę na zachowania, oraz czynniki powodujące bańkę spekulacyjną, a w efekcie krach na rynkach nieruchomości.

Czynniki wpływające na wzrost cen nieruchomości

Parafrazując klasyka, aby coś mogło spaść, najpierw musi wstać.

Na rynkach finansowych mówimy o prawie wzrostu i spadku (ang.: rise and fall), które nie odnosi się tylko do nieruchomości, ale również do cen akcji na giełdzie, czy budżetów całych państw. Zatem co powoduje, że ceny nieruchomości rosną?

Dostatek w kraju i wzrost działalności gospodarczej

Jednym z najważniejszych powodów, dla których ceny nieruchomości przybierają na wartości, jest rosnąca siła gospodarcza samego kraju, w którym domy są budowane. Miarą siły kraju jest m.in.i: wskaźnik PKB, odsetek bezrobocia czy wysokość wynagrodzenia.

Zwróć uwagę na poziom minimalnego i średniego wynagrodzenia w różnych krajach. Zauważysz, że im wyższe wynagrodzenie, tym wyższe ceny nieruchomości. Porównaj średnie ceny nieruchomości w krajach wysoko rozwiniętych, takich jak Wielka Brytania, Norwegia, Niemcy czy Szwajcaria, z krajami nisko rozwiniętymi: Wietnam, Pakistan, Nigeria, Wenezuela czy Turcja.

Równie ważna w rozwoju państwa jest jego infrastruktura oraz ilość pracy dla ludzi.

Z inwestycyjnego punktu wodzenia, dobrze gdy uda Ci się znaleźć państwo, które właśnie wchodzi w okres rozwoju i wtedy kupić nieruchomość. Zupełnie tak jak było to z Chinami w ostatnich 30 latach. Rozwój Chin najlepiej obrazują poniższe zdjęcia dwóch miast, które zmieniły się nie do poznania: Szanghaj oraz Shenzhen. Z łatwością można stwierdzić, że ceny nieruchomości w tych miejscach mocno przybrały na wartości.

Zdjęcie przedstawiające Szanghaj w 1990 i 2014 roku i różnicę jak bardzo to miasto się rozwinęło przez 24 lata
Szanghaj w 1990 i 2014 roku

Zdjęcie przedstawiające Shenzhen w 1985 i 2015 i różnicę jak bardzo to miasto się rozwinęło w ciągu 30 lat
Shenzhen w 1985 i 2015

Wzrost populacji

Wraz ze wzrostem populacji, wzrośnie zapotrzebowanie na nieruchomości. W końcu każdy gdzieś chce mieszkać. Zwiększenie zapotrzebowania przy zmniejszonej podaży pociągnie za sobą wzrost cen.  

Kraj taki jak Wielka Brytania jest tego świetnym przykładem nie tylko z uwagi na silny wzrost demograficzny, ale z uwagi na cały pakiet ekonomiczny, jaki oferuje: świetne warunki do życia, dobrze płatne prace, czytelny system podatkowy, łatwość otwarcia firmy, kampusy naukowe, edukacja na wysokim poziomie, która przyciąga studentów z całego świata, oraz uproszczona administracja.

Wszystko to przekłada się na wzrost demograficzny, jednakowo spowodowany wzrostem dzietności, ale przede wszystkim imigracją. Wielka Brytania jest wyspą, zatem posiada ograniczoną ilość ziemi. Wraz z rosnącą populacją rośnie zapotrzebowanie, co podbija wartość, a tym samym wzrost cen nieruchomości.

Cytat z Marka Twaina pasuje tu idealnie “Buy land. They’re not making it anymore”.  

Niskie stopy procentowe

Gdy stopy procentowe są niskie (na przykład na poziomie 2%), mówi się o tanim kredycie. Dlaczego? Ponieważ jesteś w stanie pozyskać kredyt rozłożony na dłuższy okres czasu z niskim kosztem.

W kontekście kredytów hipotecznych tani kredyt powoduje, że koszt jego obsługi jest niski, przez co większy odsetek ludzi jest w stanie zakupić nieruchomość. Mało tego, dzięki taniemu kredytowi, możesz kupić droższą nieruchomość, niż w sytuacji gdyby rata kredytu wynosiła np. 6%.

Im niższy procent oferowany przez bank, tym wzrasta Twoja zdolność kredytowa.

Przykład — wzrost odsetek równoznaczny jest ze zmniejszeniem zdolności kredytowej

Podczas wyliczania zdolności kredytowej do hipoteki brany jest pod uwagę koszt raty miesięcznej, czyli oceniana jest maksymalna wysokość raty kredytu, na jaki będzie Cię stać. Wysokość raty zależy od oferowanego oprocentowania. Czyli im wyższe oprocentowanie, tym wyższa rata, a tym samym większa proporcja Twojego domowego budżetu będzie przeznaczona na obsługę długu. I odwrotnie, im mniejszy procent, tym niższa rata i więcej wolnych środków w domowym budżecie.

Zobacz na poniższym przykładzie, w którym przeznaczony maksymalny budżet miesięczny na poczet raty hipoteki wynosi £960 i sprawdź, jak zmiana oprocentowania z 2% do 6%  wpłynie na  zdolność kredytową.

  • Przy odsetkach 2% i budżecie £960/m maksymalna zdolność kredytowa wyniesie £250,000 (£960 [2%] £250,000 x 2% = £5,000/12 = £416)
  • Przy odsetkach 6% i budżecie £960/m maksymalna zdolność kredytowa wyniesie £154,000 (£960 [6%] 154,000 x 6% = £9,240 /12 = £770)

Jeśli możesz przeznaczyć £960 miesięcznie na ratę kredytu, to przy odsetkach na poziomie 2% mógłbyś wziąć £250,000 kredytu w rozbiciu na 30 lat. Jeśli jednak odsetki wzrosłyby do 6%, Twoja zdolność na kupno nieruchomości zmniejszyłaby się do £154,000. Różnica zaledwie 4% na odsetkach zmniejsza zdolność kredytowa aż o £96,000 przy takim samym budżecie miesięcznym.

Powszechnie dostępne kredyty hipoteczne

Niemal każda osoba z niewielkim wkładem własnym, pracująca za małą bądź średnią wypłatę, z niewysoką punktacją kredytową, jest w stanie aplikować o kredyt hipoteczny i kupić dom. To oznacza powszechnie dostępny kredyt.

Natomiast kredyty hipoteczne robią się  zbyt powszechnie, gdy banki rozważają każdego aplikanta, nawet kogoś, kto nie ma realnego prospektu na jego spłatę. W Stanach Zjednoczonych tuż przed kryzysem w 2008 banki oferowały tzw. NINJA loans (no income, no job, no asset), czyli kredyty oferowane osobom bez dochodu, pracy i wkładu własnego. Co doprowadziło do krachu.

Spekulatywne i ryzykowne zachowania kupców

Spekulatywne zachowania kupców pojawiają się gdy na pojedynczą nieruchomości przypada więcej niż jeden kupiec. Prawo popytu i podaży mówi, że jeśli danego produktu jest zbyt mało a chętnych dużo, ceny produktu muszą wzrosnąć.

Przykład (spoza rynku nieruchomości). W 2020 roku tuż przed świętami zabrakło chipów do produkcji konsoli gier PlayStation 5 i Sony nie był w stanie zaspokoić ogromnych potrzeb rynku. Kupcy zamiast cen detalicznych (£499), płacili ponad £1,000 na eBayu.

A jak prawo popytu i podaży ma się do nieruchomości? Jeśli pojawia się 5 kupców zainteresowanych tym samym domem, strach przed jego utratą powoduje, że ostateczna oferta może być znacznie wyższa niż ta początkowo zakładana. I właśnie tu pojawia się spekulacja, ponieważ gdy emocje biorą górę i nie zastanawiasz się dłużej nad prawdziwym kosztem danego produktu, zwyczajnie zrobisz wszystko, aby go mieć.  

Wysokie czynsze

Jeśli za wynajęcie 2 pokojowego mieszkania zapłacisz £1,000 miesięcznie, a rata za kredyt hipoteczny wynosi £750 przy kupnie porównywalnej nieruchomości, z pewnością zostanie wyciągnięty prosty wniosek, że bardziej opłaca się kupić niż wynajmować.

Taka zależność wpływa na bodziec zakupowy i podnosi motywacje wynajmującego do zakupu własnego domu.

Nagłe zamkniecie rynku

Gdybym sam nie doświadczył w swoim życiu pandemii Covid-19 to z pewnością nigdy bym nie przypuszczał, że zamkniecie gospodarki na tak długi okres czasu wpłynie pozytywnie na wzrost cen nieruchomości.

W Wielkiej Brytanii w dniu zakończenia pierwszego lockdownu ceny nieruchomości poszybowały ostro w górę, a kupców było znacznie więcej niż sprzedających, ku zaskoczeniu wszystkich. W jednym z miast liczącym 150,000 mieszkańców na portalu Zoopla dostępnych było jedynie 60 nieruchomości na sprzedaż. Przez to wszystkie nowe ogłoszenia trafiające na rynek miała gwarantowane oblężenia, a napływające oferty kupna przekraczały wyjściową  cenę w wielu wypadkach o £30,000.

W Szkocji niemal wszystkie nieruchomości poniżej £300,000 znikały z rynku w mgnieniu oka.  

Wykres pokazuje wzrost cen nieruchomości w Wielkiej Brytanii pomiędzy marcem 2020 a końcem czerwca 2022
Wykres 3.0 Pokazuje wzrost cen nieruchomości w Wielkiej Brytanii pomiędzy marcem 2020 a końcem czerwca 2022

Zamknięcie gospodarki i ograniczenie możliwości wydawanie pieniędzy, spowodowało, że typowy Brytyjczyk był w stanie zgromadzić większe oszczędności. Z kolei dodruk pieniądza i jego dystrybucja w postaci różnych programów rządowych sprawiły, że dostępnych pieniędzy w obiegu było więcej niż kiedykolwiek wcześniej.

Wykres pokazuje kontrast cen nieruchomości po pandemii w porównaniu z innymi kryzysami i zastojami na rynku
Wykres 4.0 pokazuje kontrast cen nieruchomości po pandemii w porównaniu z innymi kryzysami i zastojami na rynku

Dodruk pieniędzy

Na podstawie powyższego przykładu oraz wykresem 3.0 można z łatwością zrozumieć jak dodruk, niepodpartego produkcją, pieniądza przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości. Za każdym razem gdy centralny bank zwiększy ilość gotówki, można liczyć na wzrosty cen domów.

Niskie Ceny domów, ziemi i materiałów budowlanych

Niskie ceny nigdy nie zostają w promocyjnej cenie zbyt długo. Wyobraź sobie sytuację, że kupiłbyś ziemię i zbudował dom o połowę taniej, niż kupując dom u dewelopera. Wieść o tym rozniesie się szybko i pojawi się więcej kupców na ziemię. Zgodnie z prawem podaży i popytu, im więcej kupców, tym droższa ziemia.

Warren Buffet kiedyś powiedział „Gdy kupujesz rzeczy znacznie poniżej ich wartości i kupujesz je w większych ilościach, w zasadzie nie tracisz pieniędzy”. Legendarny inwestor wiedział, że to, co jest obecnie tanie, zostanie w końcu dostrzeżone przez pozostałych i wzrośnie na wartości.

Polityka

Temat, który wielu woli omijać szerokim lukiem. Jednak polityka również odgrywa ważną rolę w cenach nieruchomości. Znamy kilka ważnych programów w Wielkiej Brytanii, które bezpośrednio przyczyniły się do wzrostu cen mieszkań:  Right to Buy, Help to Buy Guarantee, Help to Buy-New Build, LIFT, FHF czy New Supply. Zmniejszenie podatków takich jak Capital Gain Tax, Additional Dwelling Supplement Tax czy Section 24 również pomogły wzrostowi cen nieruchomości.

Podsumowanie i część druga

To tyle, względem czynników, które podnoszą ceny domów. Zobaczmy teraz jakie są przyczyny spadków cen w drugiej części tego artykułu.

Czynniki wpływające na spadek cen nieruchomości
Łukasz Koguciński

Założyciel i doradca finansowy w Objective Finance

Podobne artykuły