W 2022 odsetki oferowane na kredytach hipotecznych uległy dramatycznej zmianie. Jeszcze na początku roku na typowym kredycie hipotecznym wynosiły 2%. Z końcem września wzrosły do 6%. Przypomnijmy też, że inflacja w tym samym czasie wynosiła niecałe 10%, czyli pięciokrotnie wyżej niż wyznaczony cel (2%) Centralnego Banku Anglii.
W tym artykule cofniemy się do poprzednich lat, aby sprawdzić, kiedy mieliśmy podobną sytuację i jak przełożyło się to na rynek nieruchomości.
Lekcja z historii
Maj 1989 – luty 1997 (Przestój i okres wysokiej inflacji).
Przez 8 lat pomiędzy rokiem 1989 a 1997 ceny nieruchomości pozostają niezmienne. Szczyt inflacji w tamtym czasie przypadł na rok 1990, gdzie wynosiła ona ponad 8%, po czym stopniowo spadała do poziomu 2.20% zamontowanego w 1997. Analizując wykres, możemy zaobserwować, że w czasie wysokiej inflacji, ceny nieruchomości niekoniecznie podążają za trendem, ale odbudowują się w momencie, kiedy poziom inflacji spada do 2.20%.
Grudzień 2007 – marzec 2015 (Krach rynku nieruchomości 2007/2008)
Ceny nieruchomości spadły o 20% i zajęło prawie 8 lat, aby wróciły do poziomu sprzed zapaści. W tym okresie widzimy brak korelacji z inflacją, przy czym spadek cen wywołany został bańką na rynku nieruchomości.
Marzec 2020 – czerwiec 2022 (Post-Covid Boom)
Ceny nieruchomości odnotowały silny wzrost w krótkim okresie (ponad 23%).
Cofnijmy się jeszcze do lat 1989 – 1997, wtedy bowiem ostatnio mieliśmy podwyższoną inflacje. Patrząc na wykres, możemy stwierdzić, że podczas gdy ceny innych produktów i usług wzrastały, nieruchomości w tym okresie zanotowały lekką korektę. Na pierwszy rzut oka wydawałoby się, wszystkie ceny powinny wzrosnąć. Jednak na podstawie danych historycznych widzimy, że nie koniecznie.
Dla kontrastu, w okresie niskiej inflacji, oraz niskich stóp procentowych (pomiędzy marcem 2020 a czerwcem 2022) nieruchomości zanotowały bardzo silny wzrost, bliski 25%. Na podstawie tych ostatnich danych można wysunąć wnioski, że są to najbardziej sprzyjające warunki do wzrostu cen nieruchomości.
Dla lepszego zrozumienia powtórzę: niska inflacja oraz niskie stopy procentowe, sprawiają, że kredyty są tanie. W efekcie przełoży się to na wzrost cen nieruchomości.
Kredyt Hipoteczny w okresie inflacji
„Cost of living crises”, tak media określają to, z czym przyszło się nam zmierzyć w 2022 r. Każdy z nas, w mniejszym lub większym stopniu, odczuł na własnej skórze zmiany ekonomiczne. W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy przeciętna brytyjska rodzina musiała zaabsorbować między innymi: wzrost kosztów energii o ponad 100%, wyższe koszty paliw o około 50%, oraz znacznie podwyższony koszt żywności. Nie wspominam nawet o małych i średnich biznesach, które zmagają się z kosztami energii przekraczającymi ponad 400%.
Ewidentnie widać, że portfele Brytyjczyków zostały uszczuplone i z miesiąca na miesiąc zostaje w nich mniej dostępnych pieniędzy. I tu właśnie pojawia się problem dla nieruchomości.
Nie da się ukryć, że czas podwyższonej inflacji to okres oszczędzania i cięcia wszelkich niepotrzebnych wydatków. Ludzie mają mniej pieniędzy. A w związku z tym, trudniej o oszczędzenie odpowiednio dużej ilości sumy potrzebnej na depozyt, lub ciężej uzasadnić wydanie wszystkich oszczędności na zakup nieruchomości.
Jest jeszcze jedna rzecz, która ma znaczący wpływ na zastój cen nieruchomości w czasach inflacji — koszt kredytu. Zauważ, że wysoka inflacja zazwyczaj przekłada się na wzrastające stopy procentowe.
Kiedy w mediach słyszysz hasło „walka z inflacją”, oznacza to dobry moment na zablokowanie raty kredytu hipotecznego. Ponieważ w walce z inflacją najskuteczniejszą bronią jest podnoszenie stopy referencyjnej, która następnie przekłada się na wzrost kosztów utrzymania wszystkich kredytów, z uwzględnieniem kredytów hipotecznych. I nagle dochodzi do sytuacji, w której wzrost inflacji wpływa na wzrost stóp procentowych. Te z kolei wpływają na wzrost rat oprocentowania i tym samym koszty kredytu. To z kolei będzie miało efekt negatywny na rynek nieruchomości, gdyż:
- raty miesięczne poszybują do góry
- zdolność kredytowa znacznie spadnie, doprowadzając tym samym do spowolnienia na rynku.
Na marginesie dodam, że jeszcze lepszym czasem do zablokowania raty jest moment, w którym zaobserwujesz, że Twój rząd drukuje dużo pieniędzy niepodpartych produkcją. Dzieje się to zwykle na miesiące, zanim media zaczną mówić o walce z inflacją.
Koszt kredytu i odsetki – ile powinny kosztować uczciwe odsetki.
W mojej opinii, patrząc na zakup nieruchomości, istnieją 4 poziomy kosztu odsetek:
- Tanie
- Normalne
- Drogie
- Bardzo Drogie.
Poniżej opisze krótko każdy z nich.
Tanie odsetki — ostatnio widziane podczas pandemii Covid. Odsetki wynosiły między 0.99% (tak, można było otrzymać ratę poniżej symbolicznego jednego procenta) a 3%. Odsetki na takim poziomie możemy spokojnie uznać za bardzo tanie i blokować na długi czas. Mówimy wtedy o tanim kredycie.
Normalne – typowo kosztują pomiędzy 3% a 5.99%.
Drogie — zaczynają się od magicznego poziomu 6%. Jest to też moment, w którym ceny nieruchomości narażone są na wyhamowanie, oczywiście tylko pod warunkiem, że wcześniej oferowane odsetki były niższe. Drogie odsetki to takie pomiędzy 6% a 7.99%.
Bardzo drogie — poziom odsetek przekraczający 8% uważam za bardzo drogi. To już taki poziom, gdy zakup opłaca się sfinansować tylko za gotówkę. Wyjątek w uzasadnieniu wzięcia tak drogiego kredytu stanowić może bardzo wysoka inflacja lub hiperinflacja. Innym wyjątkiem może być kupno nieruchomości znacznie poniżej jej rzeczywistej wartości.
Tabela 1.0 Obrazuje przykład zakupu domu o wartości £300,000 z hipoteką o wartości £270,000 w rozbiciu na 30 lat na poszczególnym szczeblu odsetkowym. Tabela obrazuje ratę przy wybranym procencie wraz z całkowitym kosztem kredytu.
Plusy kredytu hipotecznego w okresie inflacji
Dla wielu osób wysoka Inflacja już sama w sobie potrafi brzmieć przygnębiająco. Dlatego zacznę z pozytywnym akcentem i opiszę najpierw plusy posiadania hipoteki w czasie inflacji.
Rynek kupującego
W czasach wysokiej inflacji odsetki idą do góry, a to powoduje, że jest mniej chętnych do kupna. Wbrew pozorom jest to dobry czas, aby kupić nieruchomość taniej, gdyż ze względu na mniejszą konkurencję, możesz mieć możliwość negocjacji ceny.
Dewaluujący się dług
Jeśli Twój kredyt podniósł się do drugiego poziomu odsetkowego (6%), a „oficjalna” inflacja (w cudzysłowie, bo sporo się słyszy o wyższej nieoficjalnej) wynosi 10%, to gratuluję, jesteś co najmniej 4% do przodu.
Dobry czas na inwestycję
Idealny czas na zakup dla inwestorów gotówkowych był w roku 2008, kiedy każdy bał się kupić domu. W czasie wysokiej inflacji strach również wzrasta, w końcu wszystko dookoła drożeje, a w tym i materiały budowlane. Lecz ceny nieruchomości stoją w miejscu. Tak więc można pokusić się o złożenie niższej oferty niż tą, o którą pyta sprzedający w ofercie sprzedaży.
Minusy kredytu hipotecznego w okresie inflacji
Rosnące raty kredytu
W czasie inflacji raty wzrastają szybko. Gdy inflacja wymknie się spod kontroli, wzrosty są gwałtowne. Przykład z października 2022, w którym Centralny Bank Węgier nagle podniósł ratę referencyjną o 9.50%, pokazuje nam, że nagły wzrost może przyjść w najmniej spodziewanym momencie.
Wielka Brytania również była o krok od kryzysowego posiedzenia rady członków pieniężnej w tym samym miesiącu, w chwili, gdy funt brytyjski zanotował nagły spadek po tym, jak „już była” premier Liz Truss przedstawiła swoją polisę ekonomiczną.
Zdolność kredytowa spada
Wyższe stopy procentowe powodują, że rata za kredytu wzrasta. Przypomnę tabelę powyżej, gdzie przy kredycie na kwotę £270,000, rata miesięczna przy odsetkach 2% wynosiła £998. Z kolei ta sama kwota kredytu przy wyższym oprocentowaniu 8% wzrosła niemal dwukrotnie aż do £1,981.
Czyli, po zmianie rat okaże się, że rata £998 wystarczy tylko na nieruchomość wartą £150,000, a nie £300,000.
Trudniej sprzedać dom
Większość kupujących jest w stanie sfinansować zakup jedynie za pomocą kredytu hipotecznego. Jeśli kredyt hipoteczny podrożeje, a w dodatku czynniki inflacyjne wpłyną na obniżenie zdolności kredytowej, naturalnie liczba potencjalnych kupców znacznie się zmniejszy.
Podsumowanie i najlepsze rozwiązanie dla Ciebie
Najlepiej przed inflacją chroni rata zablokowana. To, na jaki okres powinieneś zablokować ratę, głównie zależy od tego, czy oferowana stopa procentowa jest tania, normalna, droga czy bardzo droga.
Oczywiście w przypadku taniej raty możesz ze spokojem blokować ratę kredytu na cały okres hipoteki, ponieważ ta uchroni Cię przed jakimikolwiek turbulencjami inflacyjnymi.
Z kolei blokowanie bardzo drogich rat (powyżej 8%) na cały okres trwania hipoteki (powiedzmy 30 lat) może okazać się fatalną decyzją, w której przyjdzie Ci zapłacić co najmniej dwukrotną wartość nieruchomości.
