Jeżeli kiedykolwiek obiło Ci się o uszy pojęcie „loan to value” ale nie wiedziałeś co to oznacza, ten artykuł jest dla Ciebie.
Dowiesz się w nim co to jest loan to value, co oznacza dla banku, oraz dla Ciebie. Dodatkowo wyjaśnię jak ten wskaźnik może wpłynąć na Twój kredyt hipoteczny.
Jak obliczamy LTV?
Po polsku loan to value (w skrócie LTV) oznacz „stosunek kredytu do wartości nieruchomości”. Zwrot ten często używany jest przez banki podczas aplikacji o kredyt hipoteczny.
Sposób w jaki banki determinują stosunek wartości nieruchomości do kredytu jest całkiem prosty i możemy zrobić to w następujący sposób.
Ilustracja obliczeniowa
Wyobraź sobie ze chcesz kupić dom z 5% wkładem własnym.
Jeżeli dysponujesz 5% depozytem oznacza to, że pozostałe 95% wartości nieruchomości będzie pochodziło z banku. Stąd stosunek kredytu do wartości nieruchomości określany przez bank wyniesie 95LTV
Tabela 1.0 pokazuje jak Twój wkład własny przekłada się na produkty LTV
Tabela 1.0
Jaki wpływ ma LTV na zakup Twojego domu
Skoro już wiesz jak się oblicza LTV, zobaczmy co to oznacza dla Ciebie.
W najprostszym tłumaczeniu im niższy poziom LTV, tym niższe odsetki proponowane przez bank, i na odwrót - im wyższy poziom LTV, tym wyższe odsetki.
Wyższy depozyt
W praktyce działa to na zasadzie wpłacania wyższego depozytu.
Na przykład: 25% co sprawi że Twój stosunek kredytu do wartości nieruchomości wyniesie jedynie 75LTV, przez co bank będzie w stanie Ci zaoferować niższe odsetki (np. 2.65%).
Niższy depozyt
I odwrotnie, wpłacenie niższego depozytu, np: 5% sprawi, że stosunek ten będzie znacznie wyższy i wyniesie aż 95LTV. W związku z tym bank zaoferuje wyższe odsetki (np. 4.79%).
Zobacz Tabele 1.1 która pokazuje przykładowe proponowane odsetki w odniesieniu do LTV
Tabela 1.1
Co oznacza LTV dla banków
Zapewne zastanawiasz się teraz jakie znaczenie ma stosunek kredytu do wartości nieruchomości dla Twojego banku i dlaczego oprocentowanie jest takie wysokie przy LTV wynoszącym 95?
Odpowiedź to: RYZYKO
Ryzyko
Bank pożyczając pieniądze chce je też łatwo odzyskać w razie gdybyś nie był w stanie spłacać hipoteki. I tu pojawiają się komplikacje dla pożyczkodawcy:
1. Po pierwsze nieruchomość nie zalicza się do płynnych aktywów. Oznacza to, że nie jest łatwo jej sprzedać. Spieniężenie nieruchomości może zająć niekiedy tygodnie, miesiące, a nawet lata
2. Po drugie, ponieważ aż 95% wartości nieruchomości jest zabezpieczona w kredycie, bank ponosi wyższe ryzyko, że nie odzyska wszystkich pożyczonych pieniędzy na wypadek niższej ceny sprzedaży
Przyjrzyjmy się drugiemu punktowi.
Czy skala może wyjść poza 100 LTV? – czyli trochę o Negative Equity i więcej o ryzyku bankowym
Omówiłem już LTV na poziomie 95% i to, że niesie to za sobą wyższe ryzyko dla banku. Pozwól, że wyjaśnię dokładniej ryzyko bankowe w oparciu na przykładzie.
Przejście z wynajmu na własne
Wyobraź sobie taką sytuację.
Wynajmujesz dom od 7 lat. W tym czasie zauważyłeś, że nieruchomości drożeją z roku na rok. Również Twój landlord podnosił czynsz za mieszkanie regularnie co 12 miesięcy w okolicy kwietnia. Ale w tym roku podniósł go aż o £45 i miarka się przebrała. Masz już dość wynajmu i postanawiasz kupić własną nieruchomość.
Stwierdzasz, że kupno domu to świetna inwestycja, która co roku wzrasta na wartości. Dodatkowo skończy się koszmar podnoszonego czynszu. Masz oszczędności, które wystarczą na 5% wkładu własnego.
Czyli, mamy taką sytuację:
- Cena domu - £200,000
- Twój wkład własny - £10,000 (5% wartości nieruchomości)
- Bank pożycza £190,000 (95% wartości nieruchomości - 95LTV)
Spadek wartości domu
Załóżmy, że zaraz po kupnie nieruchomości rynek się odwrócił i cena Twojego domu nagle spadła z wcześniejszych £200,000 do £165,000. Efektywnie Twój LTV wynosi teraz 115, ponieważ kredyt nie zmniejszył się wraz ze spadkiem ceny domu.
Jakie 2 ryzyka w obecnej chwili występują dla Ciebie i banku?
Ryzyko dla banku
Nieruchomość w tej sytuacji nie jest już wystarczającym zabezpieczeniem pod udzielony kredyt. Gdybyś chciał teraz sprzedać dom, to zabraknie Ci £25,000 do spłaty pożyczki (£190,000 hipoteka - £165,000 nowa wartość = £25,000 deficytu).
Jeżeli Ty nie będziesz w stanie spłacać rat za dom, pożyczkodawca przejmie nieruchomość i wystawi dom na sprzedaż, aby odzyskać swoje pieniądze. A ponieważ wartość domu znacząco spadła, a wcześniej wpłacony depozyt nie zabezpieczył różnicy, bank najprawdopodobniej nie odzyska pełnej kwoty po sprzedaży.
Ryzyko dla Ciebie
Spadek wartości domu w tym wypadku postawi Cię w bardzo niekorzystnej sytuacji nazywanej „Negative Equity”. Oznacza to, że Twój kredyt hipoteczny jest wart więcej niż Twój dom.
Utrudnienia z tego powodu fatalnie wpływają między innymi na zmianę produktu bankowego na korzystniejszy (poprzez remortgage), czy sprzedaż domu (do której najprawdopodobniej będziesz musiał dopłacić).
Tabela 1.2
Powyższa tabela pokazuje jak bank postrzega ryzyko w poszczególnych produktach LTV
A co, gdy kupię dom z pięcioprocentowym depozytem, a jego wartość wzrośnie?
Żeby odpowiedzieć na to pytanie oprę się na tym samym przykładzie kupna domu co powyżej.
Przypomnę jeszcze raz jak wyglądało rozbicie w dniu zakupu:
- Cena domu - £200,000
- Twój wkład własny - £10,000 (5% wartości nieruchomości)
- Bank pożycza £190,000 (95% wartości nieruchomości - 95LTV)
Wzrost wartości domu
Weźmy pod uwagę teraz scenariusz, w którym nieruchomość wzrasta na wartości z poprzednich £200,000 do £237,500. Teraz Twój LTV spadnie z początkowych 95 na 80. Dzieje się tak, ponieważ wartość domu znacznie wzrosła względem kredytu hipotecznego.
Wyższe bezpieczeństwo dla banku
W tej sytuacji nieruchomość jest lepszym zabezpieczeniem dla banku. W wypadku przejęcia nieruchomości łatwiej będzie im odzyskać pieniądze podczas sprzedaży domu. Mniejsze ryzyko równe jest zmniejszeniu oprocentowania.
Korzyści dla Ciebie
Wzrost wartości domu będzie dla Ciebie dobrą nowiną. Istnieje bowiem większa szansa, że przy następnym remortgage będziesz w stanie zmienić produktu na korzystniejszy. A gdy rozważysz sprzedaż domu, powinna zostać niemała suma w Twojej kieszeni.
Podsumowanie
Wielka Brytania jest jednym z nielicznych krajów, które pozwalają kupić dom przy wysokim poziomie kredytu.
O ile wysoki LTV postrzegany jest przez bank jako wyższe ryzyko, o tyle dla wielu z nas postrzegane jest jako szansa na kupno pierwszej nieruchomości i przejście z wynajmu do posiadania domu na własność.
