Ponieważ w 2022 roku doszło do istotnych zmian w stopach procentowych, przeprowadzenie indywidualnego stress test nabrało większego znaczenia niż kiedykolwiek wcześniej. Dlatego zależy nam, żebyś zrozumiał, czym stres test jest i dlaczego banki go przeprowadzają.
Stress Test w pigułce
Stress test to nic innego jak sprawdzenie umiejętności spłaty kredytu w przyszłości na wypadek wzrostu stopy procentowej. W praktyce może wyglądać to tak:
- W roku 2022 kupujesz dom z ratą zablokowaną na 5 lat (z całym okresem hipoteki trwającym 25 lat). Bank informuje Cię, że oferowane odsetki to 3.50% a rata wynosi £1,150.
- Po upływie pięcioletniej raty zablokowanej robiąc remortgage Twoja rata odsetkowa wzrasta do 7% i nowa rata wynosi £1,626.
- Taka zmiana może mieć znaczący wpływ na to, czy będziesz w stanie spłacać kredyt hipoteczny, czy nie.
Jeśli w przypadku założonego wzrostu (stress test) uznałbyś, że nie byłoby Cię stać na spłatę, powinieneś zablokować kredyt na cały okres lub go nie brać w ogóle i poczekać do momentu, w którym będziesz czuł się z decyzją komfortowo.
The Good, The Bad, and The Ugly
Ale jak przetestować ratę kredytu? Jakie mogą być scenariusze? Zobacz The Good, the Bad, and the Ugly.
Uwielbiam angielskie powiedzenie „The Good, the Bad, and the Ugly”. Ludzie w Ameryce powszechnie go używają, gdy chcą usłyszeć dostępne opcje, a są nimi; ta dobra, ta zła i ta jeszcze gorsza. Uważam, że takie podejście w finansach jest bardzo sensowne, ponieważ założenie sobie najgorszego możliwego scenariusza pozwala Ci się lepiej przygotować i na wszelkie turbulencje.
The Good – dobra sytuacja to taka, w której stopy procentowe pozostają niezmienne lub spadają
The Bad – scenariusz, w którym stopy procentowe wzrastają pomiędzy 1% - 5%
The Ugly – stopy procentowe wzrastają powyżej 5% i kredyt staje się naprawdę drogi
W tej sytuacji, kupując dom za £300,000 z hipoteką £280,000, ilustracja wyglądałaby tak:
Stopa początkową to 3.50% z ratą £1,402
The Good – stopa spada do 2.90% i kosztuje Cię £1,313
The Bad – stopa wzrasta o 4% (do 7.50%) i nowa rata wzrasta do £2,069
The Ugly – stopa procentowa poszybowała i wzrosła o 8.25% (do 11.75%). Nowa rata to £2,897
Przede wszystkim nie licz na to, że bank sprawdzi, lepiej niż ty sam, czy stać cię na spłatę hipoteki na wypadek wzrostu raty. Gdyby tak było, w 2008 roku wielu ludzi nie straciłoby nieruchomości. Regulacje finansowe nie są idealne i nigdy nie będą. To ty musisz być gotów i wszystko sobie dobrze przemyśleć.
Może ci się wydawać, że od 2008 roku wiele się zmieniło i z pewnością zasady przyznawania kredytów się zaostrzyły. W 2014 roku Mortgage Market Review nakazał bankom stosowanie praktyki „stress test”, aby upewnić się, czy kredytobiorcy będą w stanie płacić wyższą ratę, jeśli ta wzrosłaby o 3%.
Jednak te same zasady zostały poluzowane w sierpniu 2022 (patrz poniżej) i część ważnych wniosków po kryzysie z 2008 roku przepadła w zapomnienie. Wygląda na to, że nawet regulator finansowy ma krótką pamięć w sytuacji spadającej ilości wykonywanych transakcji na rynku nieruchomości.
Zasady Stress Test z 2014 roku zmienione w sierpniu 2022 (w czasie kiedy stopy procentowe rosną)
Na początek przytoczę kilka ważnych uwag z moich prywatnych obserwacji. Jeszcze w czerwcu 2020 można było spokojnie otrzymać ratę na kredycie 1.90%, w porównaniu z ratą 6.49% w listopadzie 2022.
Podkreślam, że na hipotece o kwocie £180,000, różnica w racie wygląda następująco
2% = rata £763
6.49% = rata £1,160
Pomimo że rata jest dużo wyższa na odsetkach 6.49%, to banki dalej skłonne są pożyczać tyle samo co wcześniej. Powód, jaki przychodzi mi do głowy, to zniesienie konieczności stresowania raty kredytu przez banki. Poniżej wyjaśnienie, o którym wspominałem w naszym sierpniowym newsletterze z 2022 roku
Z początkiem sierpnia 2022 banki nie mają wymogu sprawdzać, czy przyszły kredytobiorca będzie w stanie spłacić ratę kredytu, jeśli ta w przyszłości wzrosłaby o 3%. W naszej opinii może skutkować tym, że niektóre z banków poluzują swoje własne kryteria względem określenia zdolności kredytowej. Z drugiej strony, jeśli bank nie weźmie pod uwagę wzrostu i pożyczkobiorca nie będzie na wzrosty przygotowany, skutki mogą być fatalne.
Przypomnę, że testowanie kredytobiorcy w ten sposób było ważną zasadą wprowadzoną podczas Mortgage Market Review (MMR) w 2014 roku przez komitet polityki finansowej. Zasada o odpowiedzialnym pożyczaniu mówi, że banki muszą brać odpowiedzialność za pożyczanie pieniędzy i powinny rozpoznać, czy pożyczkobiorca będzie w stanie dostrzec możliwe następstwa swoich decyzji. Komitet polityki finansowej dodał, że mimo wycofania obowiązku testowania pożyczkobiorców zasada Mortgage Conduct of Business (MCOB) dalej aplikuje. Jednak ta mówi jedynie, że bank powinien „rozważyć” efekt przyszłego wzrostu stopy procentowej i założenie powinno przyjąć wzrost minimum 1% na racie odsetkowej liczonej od reverse rate.
Jest to widoczna różnica pomiędzy obowiązkiem testu na 3% a „rozważeniem” w ocenie kredytowej wzrostu 1% podczas podejmowania decyzji o pożyczeniu pieniędzy. Wychodzi na to, że od teraz osoby chcące kupić dom powinny pomyśleć same za siebie o możliwości wzrostu w odsetkach i przetestować czy będzie ich stać na spłatę, jeśli odsetki na kredycie w przyszłości by wzrosły.
Podsumowanie
W dobrych czasach mało kto martwi się na zapas. Mówię o tym w oparciu na własnych doświadczeniach. W 2021 (kiedy odsetki były bardzo niskie) pytając o opinie różnych osób na temat potencjalnego wzrostu stóp, przeważające odpowiedzi miały bardzo optymistyczny wyraz, nie biorąc pod uwagę możliwości ich wzrostu. Rzeczywistość okazała się inna.
Implementując stress test w swoich decyzjach finansowych, lepiej przygotujesz się na złe czasy i nie kupisz domu ponad siły. Rozważ podejście The Good, the Bad, and the Ugly .
