Posiadając kredyt hipoteczny w wysokości £200,000 na 27 lat oprocentowany na poziomie 6%, miesięczna rata wynosi £1,248. Jak obniżyć tę ratę do £748, nie wydłużając okresu kredytu hipotecznego? - Krótka odpowiedź to kredyt z opcją offset!
Aby dowiedzieć się, jak działa i dlaczego może być idealnym rozwiązaniem w dobie rosnących stóp procentowych, zapraszamy do przeczytania tego artykułu.
Gwiazda Prywatnej Bankowości
Prywatne banki, takie jak Coutts, rozważają otwarcie konta jedynie dla osób z wysokim majątkiem. W chwili pisania tego artykułu (12 lipca 2023), kryteria wejściowe do takiego banku wyglądają następująco: minimalnie 3 miliony funtów na koncie lub inwestycja z bankiem o wartości nie mniejszej niż milion funtów.
Te prestiżowe instytucje finansowe oferują swoim klientom produkty, które nie są powszechnie dostępne. Jednym z takich wyjątkowych produktów hipotecznych jest kredyt typu offset. Dobra wiadomość jest taka, że to, co jest oferowane klientom o wyjątkowym statusie finansowym, jest teraz również dostępne dla Ciebie.
Czym jest Offset Mortgage
Ten rodzaj kredytu wyróżnia się tym, że wraz z kredytem hipotecznym otrzymujesz specjalne konto oszczędnościowe, które jest powiązane z twoją hipoteką.
Konto oszczędnościowe to rozwiązanie odmienne od tradycyjnych kont oszczędnościowych, ponieważ na zgromadzone na nim środki nie są naliczane odsetki. Zamiast tego, saldo na tym koncie obniża równowartość kredytu, na którym bank nalicza odsetki.
Najłatwiej zrozumieć to na przykładzie:
Przykłady
Powiedzmy ze masz kredyt hipoteczny na kwotę £200,000 z oprocentowaniem 6% . Załóżmy tez (dla prostej matematyki) ze spłacasz odsetkowy rodzaj kredytu (interest only mortgage)
(odsetkowy) Kredyt hipoteczny 6%
W tradycyjnej hipotece jeśli masz £200,000 kredytu bank liczy odsetki od całej kwoty hipoteki tak jak na poniższym przykładzie.
£200,000 x 0.06 (reprezentujące 6%) = £12,000 (to są odsetki płacone rocznie) ÷ 12 (miesięcy) = £1,000 (ta kwota stanowi proporcje miesięcznych odsetek/rat)
Tak wiec na hipotece z oprocentowaniem 6% miesięczny koszt to £1,000
Z kolei na kredycie typu offset bank liczy odsetki od pozostałego balansu po odjęciu Twoich obecnych oszczędności. Zobacz poniższy przykład:
(odsetkowy) Kredyt typu Offset z oprocentowaniem 6%
Przypomnijmy, że kredyt typu offset wiąże się z uzyskaniem specjalnego konta oszczędnościowego. Dlatego, jeśli masz na przykład £100,000 oszczędności, które obecnie pracują słabo lub wcale, możesz przenieść je na to konto, które jest częścią twojego kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że to konto jest połączone z twoją hipoteką.
W praktyce oznacza to, że z ulokowanych tam środków będziesz mógł skorzystać w dowolnym momencie, zupełnie jak w przypadku przeciętnego konta oszczędnościowego, z jedną znaczącą różnicą. Gdy zdecydujesz się na wypłatę środków, bank automatycznie odliczy tę kwotę od salda twojej hipoteki i obliczy odsetki na pozostałą kwotę. Na przykładzie można to przedstawić w ten sposób:
£200,000 (hipoteka 6%) - £100,000 (oszczędności) = £100,000 (kwota, od której bank nalicza odsetki w wysokości 6%). W tym przypadku twoja miesięczna rata wynosi £500 zamiast standardowych £1,000, jak w tradycyjnym kredycie hipotecznym.
Kalkulacja wygląda następująco:
£200,000 (hipoteka) - £100,000 (oszczędności) x 0.06 (reprezentujące 6%) = £6,000 (to są odsetki płatne rocznie) ÷ 12 (miesięcy) = £500 (to jest równowartość miesięcznych odsetek).
Efektem tego jest oszczędność w wysokości £500 na racie kredytu w przypadku korzystania z kredytu typu offset w porównaniu z tradycyjnym kredytem hipotecznym.
Przykład kredytu kapitałowego 6% w wersji zwykłej i z opcją offset.
Dobrze, powtórzmy to samo na przykładzie kredytu kapitałowego. Tym razem przejdę od razu do wyników kalkulacji:
1. Zwykły kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 6% na okres 27 lat:
- Kwota kredytu: £200,000
- Miesięczna rata: £1,248
2. Kredyt typu offset z oprocentowaniem 6% przy wykorzystaniu oszczędności w wysokości £100,000 trzymanych na koncie oszczędnościowym:
- Miesięczna rata: £748
Konto oszczędnościowe kontra kredyt typu offset
Załóżmy, że Centralny Bank podniesie stopę referencyjną do 5%. Czy w takim przypadku Twoja hipoteka również wzrośnie do 5%? - Mało prawdopodobne. Znacznie bardziej prawdopodobne jest, że bank zaproponuje Ci odsetki nieco wyższe niż te, które ustala Bank Centralny, prawdopodobnie w zakresie od 5.50% do 6.50%.
W przeciwieństwie do kosztów kredytu, jak to jest w przypadku konta oszczędnościowego?
Tutaj odsetki, które otrzymujesz od banku, zazwyczaj są poniżej 5%. (Wiem, nie jest to sprawiedliwe.) Ale to nie wszystko. Niektóre konta oszczędnościowe oferują 5% z limitem na oszczędności do maksymalnie £5,000, a powyżej tej kwoty oprocentowanie spada do 1.50%.
Na koncie oszczędnościowym pojawia się jednak inny problem. Z zysków należy zapłacić podatek.
Przykład
Czysto teoretycznie, załóżmy, że masz zaoszczędzone £100,000 i zastanawiasz się, czy zainwestować te środki na konto oszczędnościowe, na którym bank płaci 5% od zgromadzonych środków, czy też wpłacić je na konto offset mortgage, gdzie saldo hipoteki wynosi £200,000. Oto, jak może to wyglądać:
Konto oszczędnościowe 5%
Kalkulacja wygląda tutaj następująco:
£100,000 (oszczędności) x 0.05 (5% odsetki) = £5,000 (dochód z oszczędności) - 20% (podatek) = £4,000
Zyskałeś £4,000
Kredyt typu offset
£200,000 (hipoteka 6%) - £100,000 (oszczędności) = £100,000 (kwota, od której bank nalicza odsetki w wysokości 6%). W tym przypadku twoja miesięczna rata wynosi £500 zamiast standardowych £1,000.
Zaoszczędziłeś £6,000
Różnica na powyższym przykładzie wynosi £2,000. Należy jednak pamiętać, że znalezienie konta oszczędnościowego, które nie posiada ograniczeń na zgromadzonych środkach, umożliwia wypłatę środków w dowolnym momencie i jest zwolnione z podatku, jest praktycznie niemożliwe. Przynajmniej nie w roku 2023.
Trucker Mortgage kontra Offset Mortgage
Kredyt typu Trucker był tematem wielu dyskusji w czerwcu 2023 roku, ponieważ do tego czasu Bank Anglii zdecydowanie podniósł stopy procentowe z rekordowo niskich 0.10% do 5%. W tym okresie wielu ludzi odczuwało skutki wzrostu stóp procentowych. Oczekiwano, że stopa procentowa zacznie spadać, co sprawiłoby, że kredyt typu Trucker, reagujący na ruchy Centralnego Banku, mógłby być atrakcyjny. Jednak wiąże się to z ryzykiem - jeśli przewidzenia byłyby błędne i oprocentowanie wzrosłoby, to i rata kredytu hipotecznego z kredytem typu Trucker wzrosłaby.
A co z kredytem typu Offset Mortgage? W skrócie, ten produkt jest idealny dla osób, które regularnie oszczędzają, posiadają oszczędności, nie lubią ryzyka i chcą płacić niższe raty kredytu hipotecznego. Werdykt: jeśli obecnie dysponujesz oszczędnościami i nie wiesz dokładnie, co z nimi zrobić, kredyt typu Offset Mortgage jest bezkonkurencyjnym wyborem w porównaniu do Trucker Mortgage.
Podsumowanie
Kredyt typu Offset nie jest dla każdego, bowiem nie wszyscy regularnie oszczędzają. Jednak jeśli już masz zgromadzone oszczędności lub regularnie odkładasz środki, z pewnością nie powinieneś pominąć tej alternatywnej formy finansowania. Często przewyższa ona tradycyjne kredyty hipoteczne czy nawet konta oszczędnościowe, na których (z uzyskanych zysków) podlega opodatkowaniu w wysokości 20% (na dzień pisania artykułu).
To proste narzędzie redukuje ratę kredytu hipotecznego zamiast wypłacać odsetki za zgromadzone oszczędności. Na zakończenie, warto pamiętać, że funt zarobiony to osiemdziesiąt pensów, a funt zaoszczędzony to wciąż ten sam funt w kieszeni.
