Nawiedzony dom, dom na kurzej łapce, stare zamczysko, chatka puchatka raczej nie znajdą się na Twojej liście do obejrzenia. I dobrze, bo takich domów nie chcesz kupić. Dlaczego? Bo nie są tego warte.
No dobrze, ale co wpływa na wartość nieruchomości i dlaczego chatka puchatka jest na czarnej liście?
Cóż, kupno domu jest trudniejsze niż się wydaje, a wiedza na ten temat często poszatkowana. Ale bez względu czy dopiero zaczynasz swoja przygodę z poszukiwaniem domu, czy chcesz rozwinąć aktualną wiedzę na temat nieruchomości, tutaj znajdziesz potrzebne informacje. Po przeczytaniu tego artykułu z łatwością rozpoznasz nieruchomości, których należy unikać podczas zakupu.
Dla lepszego zrozumienia zagadnienia podzieliłem go na dwie części:
- Unikaj całkowicie
- Zwracaj szczególną ostrożność
I zacznijmy od rzeczy najważniejszej - jakich nieruchomości powinieneś unikać całkowicie. Wliczamy tutaj dom na kurzej łapce i nawiedzony dom.
Unikaj całkowicie
Typy nieruchomości, w których problemy są na tyle duże, że będziesz się z nimi borykać przez cały okres posiadania domu. Nieruchomości te również będzie trudniej sprzedać, a to będzie miało wpływ na Twoją strategię wyjścia np.: sprzedaż domu w UK i spokojna emerytura w Polsce lub Hiszpanii.
Progresywny ruch strukturalny
Zauważ, że mowa tu o „progresywnym” ruchu strukturalnym, a nie o „historycznym” ruchu strukturalnym. Progresywny ruch strukturalny jest o tyle bardziej niebezpieczny od tego, który już się odbył, ze ciężko przewidzieć co stanie się z konstrukcją domu w niedalekiej przyszłości.
A wydarzyć się może wiele np.: cała przednia ściana budynku może pochylić się do przodu grożąc zawaleniem. Innym przykładem może być pojawienie się dużego pęknięcia na ścianie z szerokością, przez która przełożyć będziesz mógł całą rękę, co w efekcie może prowadzić do zawalenia budynku, jeśli problem nie zostanie naprawiony.
Tereny powodziowe
Zapewne wiesz, że piorun nie trafia dwa razy w te samo miejsce. A czy miejsce wcześniej dotknięte przez powódź może zostać ponownie zalane?
Nawet gdy umocnienia antypowodziowe zostały wzmocnione od czasu ostatniej powodzi, szansa na ponowne zalanie jest spora. A domy ponownie zalane staną się bezwartościowe z dnia na dzień. Oznacza to, że domu nie będziesz mógł sprzedać osobie, która do jego kupna potrzebuje kredytu hipotecznego. Dodatkowo składka Twojego ubezpieczenia na dom w najlepszym wypadku znacznie wzrośnie, a w najgorszym dom będzie nieubezpieczalny ze względu na wysokie ryzyko.
Niestandardowa konstrukcja
W standardowej konstrukcji dom zostaje wybudowany przy użyciu materiałów takich jak cegła czy kamień i powstaje z myślą, aby wytrzymać próbę czasu.
W niestandardowej konstrukcji do wybudowania domu używane są inne materiały nie zaliczane jako standard. Przykładem mogą być domy prefabrykowane, które w UK powstawały masowo zaraz po II wojnie światowej. Szybkość budowy w tamtym okresie nie przekłada się na jakość, a domy były budowane jedynie z myślą o załataniu niedoboru budynków mieszkalnych w okresie powojennym.
Innym przykładem może być nieruchomość ze stalową ramą. Ta, zaliczana jest do niestandardowego budownictwa, gdyż nieprawidłowo uszczelniona konstrukcja powoduje przedostanie się wody do ramy stalowej prowadząc to do korozji i powodując poważny defekt strukturalny.
Podsumowując powyższe: poza krótszą żywotnością jak i ryzykiem pojawienia się defektu w niestandardowej konstrukcji, istnieją również problemy z otrzymaniem na nią kredytu hipotecznego. To z kolei oznacza, że pula osób kupujących znacznie się zwęża, gdyż Ci aby otrzymać kredyt muszą zwrócić się do specjalistycznych bankowych lub wyłożyć gotówkę.
Zła lokalizacja
Co może się stać w domu w złej okolicy? Oto kilka przykładów:
- W okolicy może roić się od dealerów narkotyków co będzie miało zły wpływ na wychowanie Twojego dziecka
- Szkoły w okolicy mają kiepskie opinie
- Grupa pijanych nastolatków może zdewastować Twoje auto stojące pod domem
- Sąsiad z mieszkania nad Tobą może hałasować i nie zważać na Twoje skargi oraz interwencje policji.
Aby tego uniknąć przede wszystkim musisz dobrze poznać topografię miasta, w którym planujesz kupić dom i poszczególne jego dzielnice. Powinieneś dowiedzieć się, które okolice omijać szerokim łukiem.
Nim wskażesz dom, który Cię interesuje zapytaj lokalnych agentów o opinię. Sprawdź statystyki przestępczości w internecie, oraz opinie na forach.
Kupując prywatnie unikaj okolicy z dużą ilością domów komunalnych, bo te przyznawane są dosłownie „każdemu” (wliczając narkomanów, przestępców, byłych więźniów, alkoholików). Statystycznie więc wzrasta szansa na problematycznych sąsiadów.
A przecież chcesz się czuć bezpiecznie w swoim domu, prawda?
Remonty ponad siły
Są dwa typy remontów mały i duży. Ten niewielki większość z nas może wykonać z minimalnym wkładem finansowym. To może być odmalowanie ścian, wstawienia nowego płotu w ogródku czy wymiana dywanu.
Duży remont z kolei wymaga znacznie większych środków finansowych. W końcu wymiana dachu, bojlera, usunięcia wilgoci, naprawa zbutwiałych krokiew czy desek podpodłogowych (dry rot), wstawienie nowych okien / drzwi, wymiana instalacji elektrycznej, czy całkowite odnowienie łazienki i kuchni łatwe nie są.
Racjonał tu jest prosty, jeżeli nie czujesz się komfortowo z kosztami prac remontowych i boisz się, że przewyższą znacznie Twój komfortowy budżet i zaburzą płynność finansową, może lepiej poszukaj czegoś innego.
Nad sklepem/ restauracją
kupno mieszkania w bloku, nad biznesem który znajduje się poniżej to bardzo zły pomysł.
- Jeżeli poniżej znajduje się restauracja lub niewielki take-way to zapachy z dołu możesz czuć w własnym mieszkaniu, mogą nimi przejść Twoje ubrania, meble generalnie wszystko co masz w środku.
- Jeśli biznes poniżej ma kuchnię, ryzyko pożarowe jest wyższe
- Pracownicy takiego lokalu mogą pozostawiać śmieci na zewnątrz, co odejmie uroku Twojej okolicy.
Oczywiście może być jeszcze gorzej i pod mieszkaniem może znajdować się pub. Wtedy będziesz słyszeć odgłosy szaleństwa przez niemal cały czas przebywania we własnym domu.
Jeżeli uznasz, że mieszkanie nad nieszkodliwym biznesem, typu biuro księgowości czy agencja podróży jest warte swojej ceny i stwierdzisz, że warto pójść na ustępstwo, to zastanów się raz jeszcze. Istnieje zagrożenie, że biznes zbankrutuje, a po nim pojawi się nowy właściciel. On może mieć inny plan na firmę, a z nim może przyjść aplikacja na przekwalifikowanie użytku. I wtedy biuro podróży zmieni się na przykład w kebab...
Koło aptek / miejsc walki z nałogiem
W UK osoby walczące z nałogiem narkotykowym wprowadza się się w program, w którym zamiast brania heroiny podaje się metadon. Niektóre apteki są wyznaczone jako punkty odbioru tego środka na receptę. Z tego powodu w okolicy niektórych aptek jest spora liczba narkomanów.
Wysokie bloki
Nazywane w UK między innymi “Ex-local authority blocks” czy “high rise flats” lub “tower blocks” nie kwalifikują się na kredyt hipoteczny u większości banków. Powodem jest ich mała popularność wśród kupujących i spadające ceny.
Pod liniami wysokiego napięcia
Nieruchomości położone niedaleko linii wysokiego napięcia, z uwagi na samo położenie, tracą sporo na wartości. Jest to głównie spowodowane ryzykiem dla zdrowia.
Niedaleko wysypiska
Kupno domu niedaleko wysypiska sprawi, że nieprzyjemne zapachy będziesz czuć we własnym ogródku. Ziemia wokół wysypisk jest dużo tańsza do nabycia, a nieruchomości wybudowane na niej nie cieszą się popularnością.
Przewartościowane nieruchomości
Bez względu gdzie się znajdują, unikaj przepłacania za nieruchomość. Zapaści cenowe prowadzą do ujemnego kapitału.
Rdestowiec ostrokończysty (Japanese knotweed)
Roślina ta niszczy nieruchomość tak, jak rak niszczy organizm człowieka. Jeśli tylko znajduje się w Twoim ogródku może bardzo szybko znaleźć się wewnątrz Twojego domu.
Przy fabrykach zajmujących się chemikaliami
Obejrzyj dwa filmy, które są oparte na faktach, oraz pokazują ich wpływ na graniczące z nimi aglomeracje i ich mieszkańców czyli „Dark Waters” oraz „Erin Brokovich”.
W pobliżu fabryk produkujących chemikalia istnieje duże ryzyko przedostania się chemikaliów do pitnej wody, co niesie za sobą poważne konsekwencje zdrowotne.
Zwracaj szczególna ostrożność
Nieruchomości, których nie powinieneś całkowicie skreślać ze swojej listy, jednak z jakiegoś powodu powinny zostać dokładnie sprawdzone przed podpisaniem kontraktu.
Historyczny ruch strukturalny
Ten jest nieco mniej groźny od progresywnego ruchu strukturalnego, który opisałem powyżej. Istnieje spora szansa, że co złego miało się wydarzyć, już się wydarzyło. Jednak przed zakupem warto sprawdzić kilka rzeczy.
- Kiedy był ostatni ruch strukturalny, czy wystąpił w ostatnich 12 miesiącach, 5 lat temu czy może 15 lat temu. Im dłuższy czas od ostatniego ruchu tym lepiej
- Sprawdź ze swoim prawnikiem czy nieruchomość znajduje się na terenie kopalnianym i zapytaj o raport kopalniany
- Sprawdź czy były wykonywane specjalistyczne naprawy budynku, poproś o dokumenty i gwarancje jeśli są jeszcze w dacie.
- Gdybyś potrzebował opinii eksperta, zleć raport inżyniera budowlanego (ang. Structural engineer report).
Blisko źródła wody
Gdy dom znajduje się 200m od rzeki, zatoki lub innego źródła wody zwiększa się ryzyko powodziowe. Musisz również poinformować swojego ubezpieczyciela, że dom znajduje się blisko wody. Ten może odrzucić ryzyko lub zaoferować niestandardowe warunki np.: zwiększyć składkę ubezpieczenia za dom w związku z wyższym ryzykiem, które na siebie bierze.
Ex-council
Miasta wyprzedały w ostatnich latach wiele nieruchomości, które były wcześniej w ich posiadaniu. „Right to Buy” dawały prawo do wykupu mieszkań i domów tym najemcom, którzy w nich od jakiegoś czasu mieszkali, oferując przy tym znaczna zniżkę. Dzięki temu wiele nieruchomości przeszło do rąk prywatnych.
Kupując nieruchomość z napisem Ex-council spodziewaj się, że była to jedna z nieruchomości komunalnych. Warto w tym wypadku zapoznać się z okolicą, ile z pozostałych nieruchomości jest w rękach prywatnych, a ile dalej w rękach miasta. Im więcej w posiadaniu osób prywatnych, tym mniejsze ryzyko na hałaśliwego sąsiada.
Aspekty prawne nieruchomości
Jedna z bardzo ważnych rzeczy, które powinieneś sprawdzić co najmniej raz samemu i drugi raz ze swoim prawnikiem przed wymianą kontraktów to wszelkie aspekty prawne. Problemów jest wiele i porada prawnicza jest niezbędna w procesie zakupowym.
Blisko ruchliwych dróg
Rodziny z dziećmi nie chcą kupować domów blisko ruchliwych dróg. Ciągle towarzyszący im hałas sprawia, że są mniej atrakcyjne względem nieruchomości położonych na cichych osiedlach. A ryzyko potrącenia dziecka przez samochód rośnie.
Plaski dach
O płaskim dachu musisz powiadomić swojego ubezpieczyciela ze względu na m.in na duże ryzyko załamania się pod ciężarem śniegu..
Nowe budownictwo
Nowy dom już po wprowadzeniu traci część swojej wartości. Nowe budownictwo, które używa nowych materiałów narażone jest na nieznane nam jeszcze ryzyka. Jednym z przykładów jest „Cladding scandal”, który miał miejsce w UK całkiem niedawno. Po spłonięciu Grenfell Tower, w którym zmarły 72 osoby przystąpiono do śledztwa, które ujawniło, że ogień rozprzestrzenił się bardzo szybko z powodu powłoki jaką pokryty był budynek.
Informacja ta okazała się miażdżąca dla wielu osób, które kupiło nowy dom w bloku, w którym stosowano podobny materiał. Ze względu na wysokie zagrożenie pożarowe mieszkania te stały się bezwartościowe z dnia na dzień i nie można było na nich uzyskać kredytu hipotecznego lub zrobić remortgage.
Nieruchomości zabytkowe (ang. Listed buildings)
Jeśli w planach masz kupno zabytkowej nieruchomości, to mam ostrzeżenie dla Ciebie. Remonty, które będziesz chciał przeprowadzić muszą otrzymać pozwolenie od miasta. Dla przykładu - planując wymianę okien nie wystarczy znaleźć nowych okien. To muszą być okna odzwierciedlające charakter i styl budynku. Więc, jeśli obecne okna mają pojedynczą szybę i są wykonane z drewna, ty będziesz musiał wstawić drewniane okna z pojedyncza szyba.
Podobnie jest z każdym innym elementem domu. Jeśli ten będzie odbiegał od tradycyjnego wizerunku domu, najprawdopodobniej nie zostanie zaakceptowany. To z kolei zmusi Cię do zakupu elementów z niszowych sklepów, niekiedy produkowanych wyłącznie na zamówienie, które sprawią, że Twój portfel stanie się lżejszy.
Azbest
Jeśli dom, który planujesz kupić ma azbest, w ofercie zawrzyj warunek, który umożliwi Ci sporządzenie raportu specjalisty z informacją o cenie usunięcia tego szkodliwego materiału z domu.
Położenie niedaleko lotniska
Jeżeli pracujesz na lotnisku i chcesz mieszkać blisko pracy, to ten dom może być właśnie dla ciebie. W przeciwnym razie dobrze się zastanów, czy chcesz dzień w dzień słuchać dźwięku startujących i lądujących samolotów pasażerskich. No chyba, że jesteś zagorzałym aerofilem i silniki Boeinga 787 układają Cię do snu.
Nietypowy układ domu
Domy z nietypowym rozmieszczeniem pokoi również są mniej atrakcyjne. Przykładem może być standardowe wejście z korytarza do sypialni zastąpione wejście do sypialni przez kuchnię.
Zaokrąglone nieruchomości
W nieruchomościach z nietypowym kształtem nie wstawisz swojej wymarzonej szafy z Ikei. Szafa wszak jest prostokątna. Takie okrągłe domy z przyszłości są zaokrąglone również wewnątrz, co powoduje, że meble będziesz musiał zamawiać na wymiar.
Zadłużenie
Przykładem może być program o nazwie „Green Scheme”, którego zobowiązanie przechodzi na nowego właściciela domu. Informacje o tego typu zobowiązaniach znajdziesz w Raporcie Energetycznym uwzględnionym z raportem o ogólnym stanie nieruchomości.
Domy z małą kuchnią i pokojem gościnnym
Jak myślisz, które pokoje sprzedają nieruchomość? Oczywiście te w których spędzamy najwięcej czasu, czyli kuchnia i pokój gościnny. Zwracaj uwagę, aby te kluczowe pokoje były odpowiednich rozmiarów.
Domy z małym metrażem
Mówię o nieruchomości, w której ewidentnie występuje ścisk. Przykładem może być nieruchomość o powierzchni 65 metrów kwadratowych, w której na siłę wciśnięto 3 sypialnie. Również banki zakładają minimalny metraż nieruchomości przy składaniu aplikacji o kredyt hipoteczny.
Teren z przemysłowym planem budowy
Załóżmy, że planujesz kupić dom, a wokół niego jest sporo ziemi pod zabudowę. Sprawdź czy miasto planuje rozbudować ten okręg. Zwróć uwagę, czy te plany nie uwzględniają rozbudowy przemysłowej, która może negatywnie wpłynąć na przyszłą wycenę Twojego domu.
Podsumowanie i bonus
Mam nadzieję, że teraz będziesz czuł się pewniej w swoich przygodach w poszukiwaniu domu.
Jeżeli jednak chcesz wiedzieć więcej i znaleźć odpowiedzi na co zwracać uwagę podczas oglądania nieruchomości, to mam dla Ciebie prezent. Poniżej znajdziesz dwa linki do „Pytań przy zakupie pierwszej nieruchomości” oraz „Porad przy zakupie pierwszej nieruchomości”, które są w formie listy z możliwością zakreślania sprawdzonych już rzeczy/zadanych już pytań.