Istnieje spora szansa, że jeśli po raz pierwszy nabywasz nieruchomość w Szkocji lub właśnie przeprowadzasz się z Londynu do Edynburga, składanie oferty na dom nie będzie takie oczywiste. W niniejszym artykule wyjaśnimy różnice w procesie składania oferty na nieruchomość między Szkocją a Anglią, omówimy różne pojęcia pojawiające się w ogłoszeniach internetowych oraz opiszemy, jak wygląda sam proces składania oferty w Szkocji.
Główna różnica w systemie oceny wartości nieruchomości między Szkocją a Anglią
Zacznijmy od podstawowej różnicy pomiędzy Anglią a Szkocją w kontekście oceny wartości nieruchomości. W Anglii wycena nieruchomości jest ustalana dopiero po zaakceptowaniu oferty przez nabywcę. W przeciwieństwie do tego, w Szkocji wycena nieruchomości jest dostępna od samego początku, ponieważ każdy sprzedający musi udostępnić raport dotyczący ogólnego stanu nieruchomości, znany jako Home Report.
Szkocja i Home Report
W Szkocji sprzedający jest zobowiązany do przygotowania Home Report, który jest podzielony na cztery główne sekcje:
- Single Survey – prezentujący ogólny stan nieruchomości w prostym systemie oceny od jeden do trzech.
- Energy Performance Certificate (EPC) – pokazujący aktualny poziom zużycia energii oraz potencjał jego redukcji.
- Property Questionnaire – lista pytań, na które sprzedający udziela odpowiedzi.
- Mortgage Valuation Report – ta część raportu prezentuje obecną wartość nieruchomości, co stanowi istotny czynnik różnicujący angielski i szkocki system.
Anglia i brak Home Report
W systemie angielskim sprzedający nie jest zobowiązany do zamawiania raportu. Prosty Valuation Report zostaje przygotowany przez pożyczkodawcę po otrzymaniu i zaakceptowaniu oferty, celem potwierdzenia wartości nieruchomości. Jeśli zależy ci na ocenie stanu nieruchomości, możesz samodzielnie zlecić wykonanie Home Report lub bardziej szczegółowego Building Survey.
Jakie skutki niesie za sobą różnica w systemach?
W Szkocji
Ze względu na to, że cena nieruchomości jest znana od samego początku, agent nieruchomości (często) wystawia ofertę zgodną z wartością podaną przez rzeczoznawcę w raporcie. Załóżmy, że wartość wynosi £250,000. Jeśli zamierzasz nabyć nieruchomość za £280,000 i posiadasz 10% wkład własny (obliczany od wartości nieruchomości w systemie szkockim), składając ofertę za £280,000, będziesz potrzebować wkładu własnego w wysokości £25,000 (10% od wartości nieruchomości) + £30,000 (kwota przekraczająca wartość rynkową, do której bank nie udziela kredytu).
Oznacza to, że w systemie szkockim całkowity depozyt przy zakupie nieruchomości o wartości £250,000, ale kupionej za kwotę £280,000, wyniesie £55,000 (10% plus kwota przekroczenia). Bank zawsze bierze pod uwagę wycenę nieruchomości i na jej podstawie oblicza wymagany wkład własny, na przykład 5% lub 10%.
W Anglii
W przeciwieństwie do tego, w systemie angielskim nie istnieje taki raport, więc wartość nieruchomości nie jest znana od samego początku. Bank dopiero po otrzymaniu oferty zleca sporządzenie raportu wyceny nieruchomości. Wziąwszy pod uwagę podobny przykład nieruchomości zakupionej za £280,000, zakładasz, że bank po prostu potwierdzi wartość i twój 10% wkład własny wyniesie £28,000. To jest optymistyczny scenariusz.
Jednak co się stanie, jeśli bank po otrzymaniu raportu obniży wartość nieruchomości do £250,000? W takim przypadku twój wkład własny przypominałby ten w systemie szkockim, czyli £25,000, bazujący na wartości określonej przez rzeczoznawcę, oraz dodatkowe £30,000, ponieważ przekroczono wartość rynkową, łącznie dając £55,000.
Plusy i minusy systemów szkockiego i angielskiego w kontekście oceny wartości nieruchomości:
Szkocja
Plusy:
Raport o stanie nieruchomości: W systemie szkockim raport o ogólnym stanie nieruchomości jest dostępny na wczesnym etapie, co oznacza, że kupujący ma dostęp do informacji przed złożeniem oferty. To umożliwia bardziej świadome decyzje.
Znana wartość nieruchomości: Wartość nieruchomości jest znana od samego początku, więc jeśli kupujący zdecyduje się złożyć ofertę powyżej tej wartości, ma pełną wiedzę o potencjalnym przepłaceniu i o wymaganym depozycie.
Minusy:
Przebijanie oferty: Proces przebijania oferty może być trudny dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy, ponieważ może się okazać, że wymagany wkład własny będzie znacznie wyższy niż pierwotnie zakładano.
Anglia:
Plusy:
Negocjacje z bankiem: Ponieważ wartość nieruchomości nie jest ustalana na początku, bank może być bardziej skłonny zaakceptować wartość nieruchomości zgodną z ofertą kupującego. W przypadku sporu co do wyceny, istnieje możliwość skorzystania z oferty innego banku, który zaakceptuje tę wycenę.
Minusy:
Brak dostępu do raportu: W systemie angielskim brak dostępu do raportu o stanie nieruchomości na początkowym etapie może oznaczać, że istotne informacje o nieruchomości mogą umknąć uwadze kupującego. Na przykład, kupujący może nie zdawać sobie sprawy, że nabywa nieruchomość zawierającą azbest lub z uszkodzonymi krokiewkami w dachu.
Podsumowując
Ogólnie rzecz biorąc, system szkocki zapewnia większą przejrzystość na początkowym etapie, co pozwala kupującym na bardziej informowane decyzje. Natomiast system angielski pozwala na pewną elastyczność w negocjacjach z bankami, ale może prowadzić do braku dostępu do istotnych informacji o nieruchomości. Każdy z tych systemów ma swoje zalety i ograniczenia, a wybór zależy od preferencji i potrzeb indywidualnego nabywcy.
Rodzaje ogłoszeń sprzedażowych w Szkocji i ich znaczenie:
Fixed Price (Cena stała):
Oznacza, że cena nieruchomości jest ustalona i nie podlega negocjacjom. Kto pierwszy złoży ofertę równą lub wyższą od tej ceny, zostaje nabywcą.
Offers Over (Oferty powyżej):
To ogłoszenie wskazuje, że sprzedający oczekuje oferty wyższej od podanej w ogłoszeniu ceny. Na przykład, jeśli cena w ogłoszeniu to "offers over £175,000", to sprzedający spodziewa się ofert na poziomie np. £178,000 lub wyższym.
Uwaga: Kwota w ogłoszeniu nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą wartość nieruchomości, dlatego warto sprawdzić wycenę przed złożeniem oferty, szczególnie jeśli masz dostęp do Raportu.
3. Closing Date (Termin zakończenia ofert):
Wskazuje, że kupujący mają określony termin do złożenia swoich najlepszych ofert. Po upływie tego terminu, zwykle zostaje wybrana najwyższa oferta.
Price on Application (POA - Cena na zapytanie):
Rzadko spotykane ogłoszenie, które oznacza, że cena nieruchomości nie jest podana w ogłoszeniu, ponieważ trudno ją określić. Może być różnych powodów, dlaczego cena nie jest ogłoszona.
Guide Price (Cena orientacyjna):
Często używane w domach aukcyjnych. Wskazuje startową cenę, od której rozpoczną się licytacje. Jest to orientacyjna cena wskazująca na przedział, w jakim mogą kształtować się oferty.
Offers in Region of (Oferty w okolicach):
Podobne do "offers over". Sprzedający oczekuje ofert wyższych niż podana kwota, ale może także rozważyć ofertę zbliżoną do wyceny nieruchomości.
Offer in Excess of (Oferta przekraczająca):
Podobnie jak "offers over", sprzedający czeka na wyższą ofertę, ale może również rozważyć ofertę zbliżoną do wyceny nieruchomości.
Każdy rodzaj ogłoszenia ma swoje cechy i znaczenie, a wybór zależy od preferencji i strategii sprzedającego oraz lokalnych rynkowych zwyczajów. Dlatego ważne jest dokładne zrozumienie tych terminów przed składaniem ofert na nieruchomość.
Podsumowanie
Zakończmy podsumowaniem, że w Szkocji praktycznie nie występują nieruchomości sprzedawane w systemie leasehold, co oznacza, że nabywając nieruchomość, stajesz się właścicielem całego obiektu bez ograniczeń, które mogą wpłynąć na przyszłe dziedziczenie. To niewątpliwie ogromny atut systemu szkockiego, który gwarantuje pewność i swobodę posiadania nieruchomości, eliminując zbędne warunki, które mogą wpłynąć na jej przyszłość jako wielopokoleniowego domu rodzinnego. To kolejny element, który przyczynia się do przejrzystości i pewności w procesie nabywania nieruchomości w Szkocji.
