Kategorie

Sprzedaż domu w UK

Chcesz sprzedać dom w UK, a nie wiesz jak się za to zabrać? Tu znajdziesz podstawowe informacje. Gdzie zacząć proces, jak długo to trwa i ile kosztuje

Czytaj dalej
Sprzedaż domu w UK

Bez względu na to, z jakiego powodu decydujesz się na sprzedaż nieruchomości: czy to powrót do Polski; czy kupno nowej większej nieruchomości; czy zmiana lokalizacji ze względów, zawodowych, powinieneś wiedzieć, czego możesz się spodziewać podczas całego procesu.

Czego się dowiesz z tego artykułu:

  • Gdzie zacząć proces sprzedaży domu
  • Ile może potrwać sprzedaż
  • Jakie konsekwencje mogą wiązać się z zerwaniem umowy kredytowej
  • Na jakie koszty powinieneś się przygotować jeśli planujesz sprzedaż domu w UK.

Zatem chcesz sprzedać dom...

Zadecydowane!

Twoje plany sprzedaży nieruchomości z dnia na dzień zaczynają przybierać realnych kształtów. A to powoduje lekką niepewność, gdyż nigdy wcześniej tego nie robiłeś i nie wiesz, od czego powinieneś zacząć.

Właśnie, jakie pierwsze kroki powinieneś poczynić?

Przede wszystkim musisz mieć dobrze przygotowany plan.

Sprawdź wartość nieruchomości

Twoim punktem wyjściowym będzie sprawdzenie wartości nieruchomości, abyś mógł w pełni zdecydować czy warto ją sprzedać. W tym celu możesz w pierwszej kolejności sprawdzić jak wyglądają ceny nieruchomości w Twojej okolicy na portalach takich jak Zoopla czy Rightmove. Następnie skontaktuj się z lokalnymi agentami nieruchomości.  

Kontakt z agencjami nieruchomości

Kontakt z agentem nieruchomości jest naprawdę dobrym pomysłem. W końcu to oni są lokalnymi ekspertami i będą w stanie doradzić, jaką cenę będziesz mógł uzyskać, jeśli zdecydujesz się wystawić nieruchomość na sprzedaż. Renomowany agent może służyć bezcenną poradą podczas całego procesu, a zwłaszcza podczas prowadzenia negocjacji.

Osobiście uważam, że warto porównać wyceny wraz z usługami u trzech różnych agencji nieruchomości. Dzięki temu poznasz różne opinie, nie tylko na temat obecnej wyceny, ale i możliwości jej podniesienia poprzez dokonanie kilku niewielkich zmian.

Pamiętaj, agenci na co dzień oprowadzają kupujących i po oglądaniu nieruchomości pytają ich o opinie. Te opinie często przekładają się na informacje – czego w większości obecnie szukają kupujący.

Dla przykładu, w czasach pandemii Covid większość kupujących szukała nieruchomości oferującej dodatkowy pokój, który można było przekształcić na domowe biuro. Inną rzeczą, której szukano, był ogród (tego szukali zwłaszcza poprzedni właściciele mieszkań, którzy utknęli w nim podczas lockdownu).

Sporządzenie raportu o ogólnym stanie nieruchomości

Jeśli sprzedajesz nieruchomość na terenie Szkocji, będziesz musiał sporządzić raport o ogólnym stanie nieruchomości (Home Report), który ostatecznie potwierdzi wycenę rynkową Twojego domu (Uwaga! Ta może się różnić od wstępnej opinii agenta).

Cena za sporządzenie raportu będzie uzależniona od wyceny nieruchomości. Agencje nieruchomości zazwyczaj polecają rzeczoznawcę, z którym współpracują i będą w stanie powiedzieć ile może kosztować wykonanie raportu. Oczywiście, jeśli chcesz, możesz sam zdecydować, którą firmę wybrać i niekoniecznie musi być to ta polecana przez agenta.

Po inspekcji nieruchomości otrzymasz wstępny szkic raportu, co może okazać się niezmiernie pożyteczne, gdyż pozwoli Ci na naprawienie lub zmodernizowanie wszelkich uwag odnotowanych w raporcie. Tym samym sprawisz, że nieruchomość będzie zdawała się bardziej atrakcyjna dla potencjalnego kupca.

W momencie gdy dom zostanie wystawiony na sprzedaż, raport będzie udostępniony każdemu potencjalnemu nabywcy. Dlatego (tak jak wspominałem wcześniej), opłaca się zająć niewielkimi naprawami przed upublicznieniem raportu, aby samo jego przeczytanie nie odstraszało potencjalnych nabywców. Warto zauważyć również, że raport ważny jest zwykle przez okres 12 tygodni, po czym, jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, należy go odświeżyć, co oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jak podnieść wartość na chwilę przed sprzedażą?

Zatrzymajmy się tutaj na chwilę i zastanówmy się co zrobić w momencie, gdy spodziewałeś się wyższej wyceny domu niż propozycja agenta.

W pierwszej kolejności należy zapytać agenta, co mógłbyś zrobić, aby dodać wartości nieruchomości przy niedużym nakładzie finansowym.

Może to być pomalowanie nieruchomości, przełożenie niektórych mebli tak, aby nieruchomość dawała poczucie przestrzenności (home staging). Innym przykładem może być zadbanie o schludny ogródek. Bardziej kosztownymi sposobami na podniesienie ceny może być zainstalowanie nowej kuchni, modernizacja łazienki, bądź przekształcenie pokoju dziennego. Udowodniono, że nic nie sprzedaje nieruchomości lepiej, niż nowa kuchnia, łazienka oraz nowoczesny pokój dzienny, w których zwykle rodziny spędzają najwięcej czasu.  

Prawnik

Jeśli nie masz swojego prawnika, to możesz zapytać o polecenie agenta nieruchomości. Prawnik jest wymagany zarówno przy kupnie jak i sprzedaży nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się przeprowadzić oba procesy kupna i sprzedaży, możesz liczyć się z kosztami od £2,000 w górę.

Sprzedaż domu na własną rękę, czy z agencją

Głównym powodem, dla którego ktoś może zdecydować się na sprzedaż domu bez udziału agenta, jest zaoszczędzenie pieniędzy na kosztach agencyjnych. Pytanie brzmi – czy warto?

Za co płacisz agentowi

Pierwszym i najważniejszym powodem wartości opłacania agenta, jest znajomość rynku. To właśnie agent może potwierdzić czy uzyskana cena jest korzystna, czy zbyt niska. Nawet jeśli masz przygotowany raport z wyceną nieruchomości, to nie oznacza, że Twoja nieruchomość nie będzie mogła zostać sprzedana za więcej.

A o ile więcej, to już będzie w stanie określić tylko weteran rynkowy. Warto dodać, że agenci mają do swojej dyspozycji wiele narzędzi i jednym z nich jest ustawienie daty zamknięcia, do której każdy z zainteresowanych może złożyć swoją ofertę (tak zwany closing date). Gdy chętnych na kupno nieruchomości jest wielu, emocje sprawiają, że oferty składane są znacznie powyżej wartości rynkowej, co niezaprzeczalnie jest powodem do radości dla sprzedającego.

Samo to może sprawić, że wstępne poczucie oszczędności na kosztach agencyjnych, okazuje się złudne.

To jest argument numer 1, dla którego powinieneś odrzucić pomysł sprzedaży na własną rękę i wybrać renomowanego, lokalnego agenta.

Zarządzanie zainteresowaniem

Innymi ważnymi elementami pracy agenta jest odbieranie telefonów od potencjalnych kupców, wpisywanie ich do kalendarza, organizowanie wizyt w celu obejrzenie nieruchomości, przyjmowanie ofert, oraz prowadzenie negocjacji w Twoim imieniu. Nie zapomnijmy o wykonaniu profesjonalnych zdjęć nieruchomości i przygotowaniu całego marketingu.

Biorąc to wszystko pod uwagę, uważam, że dobry agent jest na wagę złota i może nie tylko zaoszczędzić Ci czas, ale pozwolić, aby proces sprzedaży przebiegł mniej stresowo.

Sprzedaż łańcuszkowa

Jeśli planujesz sprzedać dom i tego samego dnia odebrać klucze do nowej nieruchomości, to koniecznie zobacz artykuł o sprzedaży łańcuszkowej, w którym dowiesz się więcej na temat tego procesu i czego możesz się spodziewać.

Mam kredyt hipoteczny. I co z nim, gdy sprzedam dom?

Jeśli sprzedając nieruchomość, masz na niej kredyt hipoteczny, zasadniczo stajesz przed dwoma możliwościami:

  1. Spłata pozostałego balansu na hipotece
  2. Przeniesienie obecnego kredytu na nową nieruchomość (opcja ta nazywa się porting/portable mortgage).

Oczywiście, nie musisz mieć pełnej sumy na koncie, aby spłacić hipotekę. Po wymianie kontraktów już przy zakończeniu transakcji (settlement), Twój prawnik, po otrzymaniu środków od sprzedającego uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, odejmie balans kredytu hipotecznego, wraz z dodatkowymi kosztami administracyjnymi agenta, oraz kosztami prawniczymi, a pozostałą kwotę przeleje Ci na wskazane konto.

Czy występuje kara za sprzedaż nieruchomości w chwili gdy mam na niej kredyt hipoteczny?

To często zależy od rodzaju raty, na jakiej obecnie jesteś. Jedna z bardziej popularnych rat w UK, jest ratą zablokowaną (fixed rate). I jeśli obecnie na niej jesteś, to sprzedaż nieruchomości będzie podlegała karze bankowej. Wysokość kary zależy od okresu, jaki pozostał do końca raty zablokowanej. Im dłuższy okres, tym wyższa kara.

Dowiedz się więcej o rodzajach rat kredytów.

Mam współwłasność z rządem, co się z nią stanie w chwili sprzedaży?

Mowa tutaj o programach rządowych takich jak Help to Buy, FHF, NESS czy LIFT. Na początku skontaktuj się z agentem wyznaczonym przez rząd, z którym masz współudział i poinformuj o zamiarze sprzedaży.

W warunkach programów zawarta jest klauzula mówiąca, że w chwili sprzedaży nieruchomości, musisz zwrócić procentowy udział, który posiadał dany program w Twojej nieruchomości. Pamiętaj, że jest to udział procentowy od aktualnej wyceny nieruchomości, a nie tej sprzed lat.

W celu wyliczenia kwoty do zwrotu poproszą o przygotowanie raportu z wyceną nieruchomości (valuation report). Istotna informacja – rzeczoznawca, który przygotowuje wycenę, zostanie nominowany przez agenta reprezentującego dany program rządowy.

Następnie od ceny przedstawionej w raporcie, oblicz procent, który posiada rząd, będzie on stanowił całkowitą kwotę którą musisz spłacić. Podobnie jak w poprzednim przykładzie z kredytem hipotecznym, udział rządowy zostanie odjęty od kwoty sprzedaży i reszta zostanie wydana Tobie.

Koszty sprzedaży

Oto niektóre koszty, które możesz ponieść sprzedając nieruchomość

  • Capital Gains Tax (CGT)
  • Koszty prawnicze
  • Agent nieruchomości
  • Sporządzenie raportu o ogólnym stanie nieruchomości
  • Dokonanie napraw / odświeżenie nieruchomości
  • Marketing
  • Fotograf
  • Kara za wczesną spłatę kredytu, oraz koszta administracyjne
  • Koszty administracyjne programu rządowego

Dla informacji – przy sprzedaży nieruchomości rezydenckiej nie ma naliczanego podatku od wzbogacenia (CGT - Capital Gain Tax).W razie wątpliwości upewnij się u swojego doradcy podatkowego.

Jak długo trwa sprzedaż?

Okres trwania sprzedaży zależy od tego, jak długo czekać będziesz na ofertę. Czasami otrzymasz ich kilka w przeciągu pierwszego tygodnia, a niekiedy na ofertę możesz czekać nieco dłużej. Duże znaczenie ma  obecna sytuacja na rynku nieruchomości, typ nieruchomości, oraz cena, którą chcesz uzyskać.

Już po przyjęciu oferty reszta będzie zależeć od tego, w jakiej pozycji finansowej jest nabywca; czy płaci gotówką, kupuje dom po raz pierwszy za pomocą kredytu hipotecznego, czy ma inną nieruchomość do sprzedania i to jest warunkiem nabycia Twojej nieruchomości.

Dobrym pomysłem jest zapytanie kupującego, czy ma zorganizowane finanse i w jakiej jest pozycji finansowej. Oto przykłady jak długo może trwać sprzedaż w poszczególnych sytuacjach:

  • Gotówkowa sprzedaż domu: od 2 do 3 tygodni
  • Kupujący z kredytem hipotecznym po raz pierwszy / lub bez warunku sprzedaży innej nieruchomości: od 4 do 6 tygodni w Szkocji.
  • Kupujący z kredytem hipotecznym w połączeniu z programem rządowym / deweloperskim: około 8 tygodni
  • Kupujący ze sprzedażą łańcuszkową: około 3 miesięcy

Pamiętaj, że każdy z powyższych procesów zawsze może się wydłużyć. Typowymi powodami są: dodatkowe pytania banku do kredytobiorcy, wydłużona praca prawnicza. A przy sprzedaży łańcuszkowej np. wycofanie się kogoś z procesu, lub odmowa kredytowania czy to ze względu na zmianę sytuacji finansowych, sytuacji osobistej.

Podsumowanie, czyli następny krok po sprzedaży nieruchomości

Sprzedałeś dom, świetnie! I co teraz?

Oczywiście opcji jest mnóstwo. Na wypadek gdybyś planował kupić następny dom, mamy dla Ciebie wiele innych, interesujących artykułów i zasobów w postaci checklist. Oto niektóre z polecanych:

Łańcuszkowa sprzedaż domu

Co należy zrobić po odebraniu kluczy

Rodzaje rat oprocentowania

Mój pierwszy Buy to Let

Łukasz Koguciński

Założyciel i doradca finansowy w Objective Finance

Podobne artykuły