Obecnie istnieją dwa główne sposoby spłaty salda kredytu hipotecznego:
- spłata kapitału wraz z odsetkami (repayment)
- spłata odsetek wyłącznie (interest only)
Oczywiście możesz zdecydować się na połączenie tych dwóch sposobów w formie hybrydy, jednak trzeba pamiętać, że zasady spłaty pozostają takie same.
W tym artykule przyjrzymy się bliżej obu metodom spłaty i ich zastosowaniu przy kredytach typu residential i BTL/inwestycyjnych.
Kredyt ze spłatą kapitału
W przypadku tego typu kredytu Twoja miesięczna płatność składa się z dwóch części:
- części kapitałowej, która spłaca saldo kredytu
- oraz z części odsetkowej.
Oznacza to, że saldo Twojego kredytu hipotecznego będzie się zmniejszać z każdym miesiącem. I na koniec okresu kredytowania masz pewność, że kredyt zostanie całkowicie spłacony, a ty staniesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
Plusy
W chwili w której spłacisz cały kredyt, staniesz się właściciele nieruchomości
Jest to idealna opcja dla osób nie lubiących ryzyka i chcących mieć gwarancję, że po okresie kredytowania (zakładając, że wszystkie płatności zostały wykonane na czas) nieruchomość będzie wolna od długów.
W ogólnym przeliczeniu, zapłacisz mniej w odsetkach
Dla przykładu:
Przy zakupie nieruchomości za £100,000 z depozytem w wysokości 25%, przy okresie kredytowania 25 lat i wstępnym oprocentowaniu 2.34% (2 lata fixed), zakładając, że przez cały okres kredytowania pozostaniesz z tym samym bankiem, całkowita kwota spłaty wyniosłaby £119,582. Oznacza to, że całkowity koszt odsetek wyniósłby £44,582.
Atrakcyjne oprocentowanie w późniejszym okresie kredytowania
Pamiętaj, Twoje saldo na kredycie spada, co wiąże się ze zmianą proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości – LTV. Im mniejszy współczynnik, tym lepszą ofertę z banku możesz uzyskać przy remortgage.
Na przykład, przy kredycie z 90 LTV możesz uzyskać oprocentowanie na poziomie 3.79%. Ale gdy Twoje LTV spadnie do 60%, ten sam bank może zaoferować Ci oprocentowanie rzędu 1.56%.
Twój balans na kredycie zmniejsza się z każdą płatnością
To powoduje, że bank pobiera mniejsze odsetki w późniejszym okresie hipoteki
Minusy
Na początku spłacasz tylko odsetki
We wczesnych latach spłaty kredytu, Twoja miesięczna rata w dużym stopniu będzie składała się z części odsetkowej, a jedynie niewielka część będzie efektywnie szła na spłatę kapitału. Dzieje się tak ponieważ, saldo na kredycie w początkowych latach jest wysokie, co przekłada się na kwotę naliczanych odsetek.
Twoja miesięczna rata jest wyższa w porównaniu do raty przy kredycie ze spłatą odsetek
Dzieje się dlatego, że oprócz oprocentowania, rata miesięczna ma w sobie część kapitałową.
Kredyt odsetkowy
W przypadku kredytów hipotecznych ze spłatą odsetek, Twoja rata miesięczna, jak to sugeruje nazwa produktu, spłaca jedynie odsetki, które naliczane są od całkowitego balansu na kredycie. Rzeczywiste saldo kredytu hipotecznego nie zmniejsza się przez okres spłaty kredytu. Tym samym, po zakończeniu okresu kredytowania, nadal będziesz winny kwotę, którą pierwotnie pożyczyłeś z banku.
Plusy
Niższe raty
Zaletą kredytów hipotecznych ze spłatą odsetek są niższe miesięczne raty. Dzieje się tak ponieważ, płatność obejmuje jedynie odsetki naliczane od pożyczonej kwoty.
Większa płynność finansowa
Na koniec miesiąca po odjęciu wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości zostaje Ci więcej w kieszeni
Elastyczność
Wybierając kredyt typu interest only w dalszym ciągu masz możliwość robienia nadpłat kapitału kredytu
Inflacja
Inflacja jest po Twojej stronie. Do tego tematu odniosę się nieco później.
Minusy
Kredytu tego typu są droższe
Kwota, którą jesteś winien, nie zmniejszy się w okresie kredytowania. Oznacza to, że kwota odsetek, które płacisz, również nie spadnie, chyba że uda Ci się uzyskać nowy produkt bankowy z bardziej atrakcyjnym oprocentowaniem.
Na powyższym przykładzie, który użyłam w kredycie z spłatą kapitału, zakładając cenę kupna £100,000 oraz wkład własny £25,000 i kwotę kredyty £75,000, oraz przy racie oprocentowania na poziomie 2.43%, całkowity koszt odsetek wyniósłby £61,108 (w przeciwieństwie do £44,582 przy metodzie kapitałowej). Dając tym samym łączny koszt £136,108 £119,582 przy kapitałowej spłacie)
Na koniec okresu kredytowania nadal będziesz winien tyle samo, co przy zaciąganiu pożyczki
Musisz zaplanować odpowiednią strategię spłaty kredytu po okresie zakończenia umowy; np. sprzedaż nieruchomości, lub wykorzystanie środków z innych inwestycji, takich jak konta oszczędnościowe.
Kredyt pod wynajem (BTL), a kredyt mieszkaniowy (residential)
Jedno jest pewne, punkt widzenia zmienia się diametralnie, kiedy rozważasz kupno domu dla siebie, albo pod wynajem.
Kredyt mieszkaniowy (residential)
Przy zakupie nieruchomości własnościowej, zdecydowana większość zdecyduje się na kredyt ze spłatą kapitału. Traktują to jako bezpieczniejszą opcją, gdyż każdego miesiąca dług maleje. Poza tym kredyty odsetkowe w celu kupna domu mieszkalnego dla siebie są dość ograniczone.
Kredyty odsetkowe są zazwyczaj oferowane przy niższym LTV np. 75% i przeznaczone dla osób o wyższych zarobkach (np. minimalnym wynagrodzeniu rocznym na poziomie £75,000 podczas składania wniosku o kredyt samemu lub £100,000 przy dwójce aplikantów).
Sytuacja odwróci się, przy kupnie nieruchomości pod wynajem (czyli popularny BTL). W takiej sytuacji większa część osób będzie zainteresowana kredytami typy interest only ze względu na wysokość rat, dostępność ofert kredytowych, oraz samej kwoty kredytu.
Kredyt pod wynajem (BTL)
Kiedy Twoja rata zawiera wyłącznie element spłaty odsetek, miesięczna płatność będzie niższa, a tym samym Twój miesięczny profit z danej nieruchomości będzie wyższy.
Dodatkowo banki, podczas oceny Twojej zdolności kredytowej, biorą pod uwagę czy otrzymywany czynsz wystarczy na pokrycie raty kredytu (to tak zwany stress test lub wskaźnik pokrycia czynszu /‘rent coverage’).
Aby to obliczyć, banki nie biorą pod uwagę rzeczywistej raty miesięcznej, tylko 125% lub 145% wysokości raty przy oprocentowaniu 5% lub Twojej raty docelowej.Oczywiście zasady mogą się zmienić w zależności od Twojego progu podatkowego, oraz okresu raty zablokowanej, na który chcesz się zdecydować.
Przy kredycie ze spłatą odsetek bank zdecyduje się pożyczyć więcej niż przy kredycie ze spłatą kapitału. Różnica pomiędzy przewidywaną ratą, a czynszem będzie większa, więc bank będzie uważał to za swoje mniejsze ryzyko.
Przykład
Załóżmy, że kupujesz nieruchomość BTL za £100,000 i mając LTV 75% rozważasz pomiędzy kredytem ze spłatą kapitału (repayment), a ze spłatą odsetek (interest only).
Kredyt ze spłatą odsetek
Rata miesięczna przy kredycie ze spłatą odsetek wyniosłaby £146.25. Czyli przy stress test na poziomie 145% wyniosłaby £212.06. Przy przewidywanym czynszu na poziomie £550 posiadasz zapas w wysokości £337.94.
Kredyt ze spłatą kapitału
Rata miesięczna wyniosłaby £330.45. Przy stress test na poziomie 145% Twój zapas wyniosły £70.85 (£550 - £479.15)
Jak widać, margines jest bardzo wąski. Tym samym rośnie ryzyko, że Twoja inwestycja może nie przynosić wystarczających zysków, lub co gorsza, będziesz musiał pokryć koszty utrzymania nieruchomości z własnej kieszeni jeśli raty oprocentowania poszybują w górę. Rentowność inwestycji może się pogorszyć i w najgorszym przypadku może wiązać się z groźbą przejęcia nieruchomości przez bank.
Jeśli należysz do osób stroniących od ryzyka, warto przypomnieć, że przy kredycie ze spłatą odsetek masz możliwość nadpłacania kapitału. Czyli profity z otrzymywanego czynszu mogą być reinwestowane w spłatę kredytu w banku dając Ci tym samym elastyczność finansowa.
Inflacja, a kredyt
Długofalowo inflacja działa na Twoja korzyść. Ceny nieruchomości mogą iść w górę i w dół w zależności od cyklu, w którym aktualnie się znajdujemy.
Jeden trend jest jednak niezmienny. Jeśli spojrzysz na graf poniżej jak zachowywały się ceny nieruchomości na przestrzeni ostatnich 30 lat, pomijając chwilowe zachwiania rynku, główny trend jest wzrostowy.
Załóżmy, że kupiłeś nieruchomość na terenie Szkocji w 1996 roku za £50,000. Przy czym Twój kredyt wyniósł £37,500. Po 25 latach, czyli średnim okresie trwania kredytu hipotecznego (posługując się danymi uzyskanymi z House Price Index Nationwide BS) w roku 2020 wartość tej samej nieruchomości wyniosłaby £223,702. Przyjmując, że posiadasz kredyt typu interest only i Twój balans wynosi £37,500 nagle LTV spada z wcześniejszych 75% na 16%.
Dziś ta sama kwota pożyczki nie wydaje się być już taka wysoka. Tym samym, po sprzedaży nieruchomości i spłaceniu kredytu pozostałoby Ci £186,202 i kto wie, może mogłaby posłużyć na całkowitą spłatę hmm.. kilku innych kredytów hipotecznych?
Jak spłacić kredyt interest only ?
Remortgage
Zbliżając się do końca pierwotnego okresu kredytowania nie jest powiedziane, że nie będziesz mógł ubiegać się o nowy kredyt hipoteczny, jeśli nie będziesz zainteresowany sprzedażą nieruchomości. Obecnie niektóre z banków mogą zaakceptować Cię jako aplikanta do maksymalnego wieku 70 lat. Nieliczne banki w ogóle nie posiadają ograniczenia wiekowego podczas składania aplikacji.
Oszczędności
Alternatywną opcją pozostaje spłata kredytu środkami pochodzącymi z innej inwestycji, emerytury lub oszczędności.
Sprzedaż nieruchomości
W ostateczności, zawsze możesz rozważyć sprzedaż nieruchomości. Szczególnie, jeśli posiadasz w niej dużo kapitału własnego i poprzez uwolnienie kapitału będziesz mógł spłacić nie jeden, a kilka kredytów hipotecznych.
Przekredytowanie na kredyt ze spłatą kapitału
Z biegiem czasu, w momencie, kiedy Twoje portfolio wzrośnie i będzie generowało wystarczający dochód miesięczny, będziesz mógł chcieć rozważyć przekredytowanie z metody odsetkowej na kapitałową.
Wprawdzie Twój miesięczny dochód się zmniejszy, aczkolwiek w momencie wzrostu wartości nieruchomości, a tym samym spadkiem LTV, bank będzie w stanie zaoferować Ci korzystniejszą ratę oprocentowania. Ponadto na ogół w początkowych latach budowania portfolio inwestorzy starają się uzyskać jak największy miesięczny profit. Niewykluczone, że z biegiem czasu ich priorytety i sposób inwestowania mogą się zmienić. Dywersyfikacja.
Podsumowanie
Utarło się, że kredyty ze spłatą kapitału (repayment) przeznaczone się dla zakupu nieruchomości mieszkaniowych (residential), a kredyty ze spłatą odsetek (interest only) zazwyczaj związane są z nieruchomościami pod wynajem (Buy to Let).
Każdy z nich ma swoje plusy i minusy i zakładam, że wiele osób będzie miało odmienne stanowisko w stosunku do preferowanej formy spłaty. Między innymi w zależności od swojego stanowiska względem ryzyka.
O ile kredyty odsetkowe dają Ci dużo swobody, pozwalają na przyspieszenie budowy portfolio szczególnie we wczesnych latach kiedy jest to tak ważne, o tyle należy pamiętać, że nie są one wolne od ryzyka.
Tak jak z każdym innym kredytem, kredyt hipoteczny nie stanowi wyjątku, należy się z nim obchodzi umiejętnie i robić wszystko, aby zminimalizować ryzyko straty. Dlatego też zaczynając inwestować powinieneś mieć od samego początku zaplanowaną strategię wyjścia oraz przewidywaną formę spłaty zadłużenia. Osoby stroniące od ryzyka zawsze mogą rozważyć zakup nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu repayment gwarantującego spłatę kapitału na koniec okresu kredytowania.
