W czasach, w których kupując auto, lodówkę czy laptop, nie patrzymy dłużej na całkowitą cenę przedmiotu, a jedynie zastanawiamy się, czy stać na miesięczną ratę nietrudno, aby skumulowany koszt miesięcznych rat nagle okazał się zbyt wielki. Dowiedz się jak remortgage z konsolidacją zadłużeń w prosty sposób obniży kosztu miesięcznej obsługi kredytów i pomoże w odzyskaniu przypływu gotówki.
Czym jest remortgage z konsolidacją długów
Załóżmy, że kupiłeś dom na kredyt 10 lat temu. W tym czasie spłaciłeś sporą część hipoteki, a przy okazji wartość twojej nieruchomości wzrosła (zależnie od rynku i okresu).
Różnica pomiędzy wartością domu a kredytem pozostałym do spłaty, to tzw. Twój kapitał własny (ang. Equity). Im wyższa różnica, tym wyższe equity.
Kapitał własny to Twoje pieniądze, do których masz dostęp. Najłatwiej jest to sobie wyobrazić na przykładzie sprzedaży. Jeśli zdecydowałbyś się teraz na sprzedaż domu, to uzyskana cena minus kredyt hipoteczny pozostawia cię z ta ową nadwyżką kapitału. W cyfrach może wyglądać to tak:
Moment zakupu
Cena kupna domu/Wartość nieruchomości: £250,000
Depozyt na czas kupna £25,000
Hipoteka: £225,000
Okres hipoteki: 35 lat
10 lat później …
Wartość Nieruchomości £300,000
Hipoteka: £157,500
Okres Hipoteki 25 lat
Rata miesięczna £707
Jak widać różnica pomiędzy aktualną wartością nieruchomości (£300,000), a aktualnym kredytem (£157,500) wynosi £142,500
£142,500 to Twój kapitał własny, który trafiłby po sprzedaży nieruchomości do Twojej kieszeni. Ponadto masz do tych środków dostęp bez względu na fakt czy zdecydujesz się na sprzedaż, wyjęcie gotówki, rozbudowę nieruchomości, remont czy konsolidacje zadłużeń.
Remortgage z konsolidacją zadłużeń udostępnia wolny kapitał z hipoteki, który możesz wykorzystać w celu skonsolidowania zobowiązania finansowych mających wysokie raty miesięczne i relatywnie krótki okres spłaty (zwykle do 7 lat) w jeden większy długoterminowy (nawet do 40 lat) kredyt ze znacznie mniejszą ratą miesięczną.
Przykład
Powiedzmy, że chcesz skonsolidować następujące kredyty:
- kredyt na auto z ratą: £375 (z balansem £20,000)
- pożyczkę osobistą z ratą: £260 (z balansem £10,000)
- dwie karty kredytowe z minimalną płatnością po £100 każda (z łącznym balansem £12,000)
Koszt obsługi wszystkich powyższych zobowiązań finansowych to: £837
Łączny dług: £42,000
Ponieważ hipoteka zwykle oferuje korzystniejsze oprocentowanie niż inne kredyty i rozbita jest na znacznie dłuższy okres, głównym plusem konsolidacji jest znaczne zmniejszenie raty miesięcznej, którą przeznaczasz na koszt obsługi zadłużeń.
Zobacz, jak może wyglądać hipoteka po dodaniu do niej wszystkich kredytów:
Wartość Nieruchomości: £300,000
Nowa Hipoteka konsolidacyjna: £199,500 (£157,500 pierwotny stan hipoteki + £42,000 dodany dług)
Okres Hipoteki: 25 lat
Nowa rata miesięczna: £894
Jaka jest główna korzyść konsolidacji
Rata kredytu hipotecznego w wypadku dodania kredytów niezabezpieczonych do hipoteki wzrasta z £707 do £894, czyli o £187. Ale koszt obsługi kredytów osobistych o łącznym wydatku £837 całkowicie znika.
Łączny odzyskany miesięczny przypływ gotówki to £650 (£837 wcześniejszy koszt obsługi kredytów minus £187 różnica w racie hipoteki).
Plusy remortgage z konsolidacją zadłużeń
Zwiększona zdolność kredytowa po skonsolidowaniu długu
Twoja zdolność kredytowa wzrasta głównie z dwóch powodów:
- Przychód jest wyższy, lub
- Wydatki są niższe.
Gdy skonsolidujesz zadłużenia i zmniejszysz efektywnie koszt obsługi długu (czyli wydatki, na które patrzy bank) Twoja zdolność kredytowa wzrośnie.
Zdolność kredytowa może być przydatna jeśli myślisz o kupnie drugiego domu, bądź dobraniu dodatkowego kredytu na dobudówkę albo spłacenie programu rządowego/deweloperskiego, ale wcześniej nie posiadałeś wymaganej zdolności kredytowej w ze względu na wysoki poziom wydatków.
Redukuje miesięczny wydatek i zwiększa ilość wolnej gotówki
Gdy czujesz, że wszystko, co zarabiasz, idzie na opłaty i spłatę kredytów, a w domowym budżecie nie pozostaje wiele na choćby wyjście do kina, poprzez zmniejszenie miesięcznych zobowiązań możesz liczyć na odzyskanie swobody finansowej
Zwykle oferuje niższe odsetki niż kredyty niezabezpieczone
Karty kredytowe mogą oferować odsetki pomiędzy 9% a 30%, pożyczki osobiste zwykle około 7%, kredyty w sklepach około 20%. Hipoteka oferuje najniższe spośród różnych rodzajów kredytów — pomiędzy 2% a 5%.
Trudności ze spłatą
Gdy wydajesz więcej, niż zarabiasz, możesz być zmuszony zaciągnąć nowy dług, aby podtrzymać opłaty za istniejące kredyty (jest to spirala długu). Sytuacja może szybko wymknąć się spod kontroli kiedy zaczniesz regularnie wykorzystywać nowy dług w celu spłaty poprzedniego. Prawdziwy problem pojawia się jednak gdy aplikacja o nowy kredyt jest odrzucana, a Twoje wydatki znacznie wychodzą poza dostępny dochód.
Co ważniejsze, nie chcesz dopuścić do opóźnienia w płatnościach, które mogą przełożyć się na obniżenie punktacji kredytowej. W takiej sytuacji remortgage z konsolidacją zadłużeń może okazać się najlepszą opcją ze względu na obniżenie kosztów i wyrównanie balansu pomiędzy przychodem a wydatkiem.
Minusy remortgage z konsolidacją zadłużeń
Zamieniasz kredyt niskiego ryzyka na kredyt wysokiego ryzyka
Pożyczka osobista, karta kredytowa czy dług w sklepie to kredyt niskiego ryzyka. Czyli taki, który nie jest zabezpieczony na Twojej nieruchomości. Robiąc remortgage z konsolidacją zadłużeń efektywnie zamieniasz kredyt niskiego ryzyka na kredyt wysokiego ryzyka, który zabezpieczony jest na Twojej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nie będziesz go spłacał, bank może przejąć dom, aby odzyskać swoje pieniądze. To najważniejsza rzecz, o której powinieneś pomysleć kiedy decydujesz się na konsolidację zadłużenia poprzez remortgage.
Oddajesz więcej w długim terminie
Choć odsetki na hipotece są zwykle niższe niż w przypadku innych kredytów, to gdy spłacasz je przez dłuższy okres czasu, kosztuje Cię to ogólnie więcej niż gdybyś spłacił kredyty z wyższym oprocentowaniem szybciej.
Zmniejsza kapitał własny w nieruchomości
Gdy skonsolidujesz kredyty na hipotece, różnica pomiędzy wartością domu a dostępnym kapitałem się zmniejsza. Tym samym w wypadku sprzedaży domu mniej pieniędzy trafi do Twojej kieszeni. Warto również pomyśleć o sytuacji, w której ceny nieruchomości spadną. Jak wtedy będzie wyglądał stosunek kredytu to wartości nieruchomości? Być może ryzykujesz, że znajdziesz się w negative equity.
Dlaczego nie powinieneś konsolidować zadłużeń na hipotece więcej niż raz
Konsolidując zadłużenie na hipotece, efektywnie zamieniasz kredyty niezabezpieczone (niskiego ryzyka) na kredyt zabezpieczony (wysokiego ryzyka). Co oznacza, że jeśli nie będziesz w stanie spłacać hipoteki, bank ma prawo przejąć nieruchomość.
A prawdopodobnie Twój dom to największy nabytek, jakiego kiedykolwiek dokonałeś. Koszt jego utraty równoznaczny jest ze stratą większości majątku. Ponadto jeśli dojdzie do najgorszego, będzie to miało negatywny wpływ na Twoje przyszłe aplikacje kredytowe przez długie lata.
Po pierwszej konsolidacji jesteś wtajemniczony w proces aplikacji oraz dokładnie zdajesz sobie sprawę z różnicy w miesięcznym koszcie kredytu. Więc może ci się wydawać, że to wygodne rozwiązanie.
Ludzka psychika potrafi być słaba i podatna na bodźce, oraz łatwe rozwiązania. Na przykład za kilka lat podczas decyzji o zakupie auta, czy remontu mieszkania, możesz zdecydować się na większy wydatek, kierując się planem ponownej konsolidacji.
Ten mylnie postrzegany komfort.
Lekcja, którą powinieneś wyciągnąć po pierwszej konsolidacji, jest taka:
”Wziąłem zbyt wiele kredytów i nie mogłem ich spłacić. Skonsolidowałem i jestem wdzięczny, że miałem taką możliwość, bo uratowało mi to skórę. Nigdy więcej nie dopuszczę do takiej sytuacji”.
Pamiętaj, pieniądze łatwiej się wydaje, niż odkłada. W dodatku, w dobie wysokiej dostępności kredytów, łatwiej Ci zdecydować się na zakup, zwłaszcza rozkładając płatności na raty. Nim się zorientujesz, zatoczysz finansowe koło.
Ile wolnego kapitału musisz mieć, aby zrobić remortgage z konsolidacją kredytów (Max LTV)
Granica zwykle ustawiana jest przy 85 LTV.
Dowiedz się więcej o LTV (Loan to Value)
Czy konsolidacja długów w hipotece ma wpływ na mój credit score
2 rzeczy ulegną zmianie na Twojej punktacji kredytowej gdy zdecydujesz się na skonsolidowanie kredytów z pomocą remortgage.
Po pierwsze zamkniesz dotychczasowe konta kredytowe i to wpłynie na plus oceny kredytowej. Po drugie podniesiesz hipotekę, a to spowoduje obniżenie punktacji. To czy credit score zmieni się na lepsze, czy gorsze głównie zależy, jak do tej pory obchodziłeś się z innymi kredytami.
Jeśli korzystałeś z overdraft i płaciłeś minimum payment na karcie kredytowej od dłuższego czasu, to zapewne Twoja punktacja kredytowa wzrośnie, a sama konsolidacja wpłynie pozytywnie na ocenę kredytową. Nie koniecznie tak się stanie jeśli do tej pory karty kredytowe spłacałeś w całości na czas i nie korzystałeś z overdraft.
Bez konsolidacji możesz tracić pieniądze
Jeśli na karcie kredytowej od ostatniego roku wykonywałeś jedynie minimalne płatności i nie widzisz realnego prospektu wykonania większych wpłat w najbliższym czasie, a Twój budżet domowy jest tak napięty, że ledwo wystarcza z miesiąca na miesiąc, to zapewne konsolidacja zadłużeń do hipoteki będzie odpowiednim produktem dla Ciebie.
W sytuacji kiedy budżet jest tak napięty i gdy koszty życia nagle wzrosłyby (poprzez inflacje czy podniesienie stopy procentowej) lub otrzymałbyś nieprzewidziany rachunek, domowe finanse mogłyby posypać się w jednej chwili.
Podsumowanie
Remortgage oferujący opcje konsolidację zobowiązań niezabezpieczonych może stanowić swego rodzaju koło ratunkowe dla twoich domowych finansów. Pozwala na odblokowanie domowego budżetu i odzyskanie swobody finansowej. Jednak jest to decyzja, której nie należy podejmować pochopnie, w końcu zamieniasz kredyt niezabezpieczony na kredyt zabezpieczony, ryzykując utratę domu, jeśli nie będziesz w stanie spłacać raty miesięcznej. Decydując się na taki krok, zastanów się nad swoimi wydatkami i zaplanuj lepszą organizację finansów, żeby nie wpaść w pułapkę drugi raz.
