Jak wyliczyć prawdziwą wartość nieruchomości
Jeśli interesujesz się i rozważasz zakup pierwszej nieruchomości pod wynajem, na pewno spotkałeś się z pojęciem „BMV” (ang. below market value) czyli “zakup poniżej wartości rynkowej”. Ale co to właściwie jest i dlaczego nazwa brzmi tak atrakcyjnie?
Aby móc mówić o zakupie nieruchomościach poniżej wartości rynkowej, najpierw powinieneś się dowiedzieć jak obliczyć wartość rynkową.
Zazwyczaj odbywa się to na zasadzie porównania zarejestrowanych cen sprzedaży dotyczących podobnego typu nieruchomości na wyznaczonych regionie w określonym przedziale czasowym (zazwyczaj ostatnie 12 miesięcy).
Pamiętaj, że kluczowe zadanie to znaleźć i porównać podobne nieruchomości. Czyli powinny interesować Cię nieruchomości oddalone od siebie o nie więcej niż pół kilometra, i z podobną liczbą pokoi.
Twoja wycena powinna być jak najbardziej zbliżona od Tej, którą otrzymasz od rzeczoznawcy. To będzie istotne podczas obliczania rentowności inwestycji.
Dlatego aby upewnić się, że możesz uzyskać niższą cenę, najpierw musisz znać wartość rynkową nieruchomości, żeby posiadać swojego rodzaju punkt odniesienia.
Co to jest BMV?
Wracając do sedna sprawy, kupowanie poniżej wartości rynkowej oznacza znajdowanie nieruchomości za niższą cenę w porównaniu do tego samego typu nieruchomości wystawionego na sprzedaż w okolicy.
Możesz się teraz drapać po głowie i zastanawiać, dlaczego ktoś miałby sprzedawać nieruchomość za mniej?
Zwykle dzieje się tak, gdy właściciele chcą lub muszą szybko zbyć swoją nieruchomość i nie mogą sobie pozwolić na przechodzenia przez wielomiesięczny proces sprzedaży.
BMV w cyfrach
Załóżmy, że znalazłeś nieruchomość X, która wymaga znacznego remontu. Przeglądając historyczne transakcje zauważyłeś, że w ostatnich 12 miesiącach na tej samej ulicy sprzedały się 3 podobne nieruchomości za £110,000, £108,000 i £115,000. W takiej sytuacji możemy założyć, że średnia wycena może wynosić około £111,000.
Teraz załóżmy, że twoja oferta w wysokości £90,000 została zaakceptowana przez sprzedającego. Można powiedzieć, że udało Ci się kupić nieruchomość ze zniżką w wysokości £21,000 czyli 18% BMV.
Kto może zdecydować się na sprzedaż poniżej wartości rynkowej
Poznaj „zmotywowanego sprzedawcę”.
Jest to osoba, która może chcieć lub być zmuszona do szybkiej sprzedaży. Najczęstszymi powodami do tego typu transakcji są:
Problemy finansowe
Problemy finansowe związane np. z utratą dobrze płatnej pracy. Niepowodzenie związane z utrata płynności finansowej często staje się motywacją do szybkiej sprzedaży, a co za tym idzie, po niższej cenie.
Rozwód
W następnej kolejności znajdują się pary, które decydują się na sprzedaż nieruchomości w wyniku rozwodu lub separacji i chcą zakończyć proces w miarę możliwości jak najszybciej.
Downsizing / upsizing
Czyli osoby, które sprzedają nieruchomość i przeprowadzaj się do mniejszej lub większej nieruchomości. Może to być młoda rodzina, która chce przeprowadzić się do większego domu (np. ze względu na powiększającą się rodzinę) i liczy na szybką sprzedaż obecnej nieruchomości aby móc sfinalizować kupno nowego domu.
Spadek
Osoby dziedziczące nieruchomość w spadku, a nie planujące w niej zamieszkać chociażby ze względu na lokalizację, w której znajduje się odziedziczony dom. Dla takich osób nieruchomość staje się obciążeniem, ponieważ muszą opłacać rachunki. Dodatkowym motywatorem na sprzedaż jest prospekt otrzymania dużej sumy ze sprzedaży
Groźba przejęcia nieruchomości przez bank (Repossession)
Groźba przejęcia nieruchomości przez bank i pozostawienie znaku na historii kredytowej jest jednym z najczęstszych powodów, kiedy sprzedający decyduje się na zaakceptowanie niższej oferty.
Zaniedbany, wymagający generalnego remontu dom
W niektórych przypadkach, kiedy decor nieruchomości pamięta jeszcze lata 70-te, możesz być w stanie wynegocjować znaczną zniżkę ceny kupna argumentując koniecznością przeprowadzenia generalnego remontu, aby przywrócić nieruchomości blask.
Problemy strukturalne
Czasami nieruchomość może mieć problemy strukturalnie, które w większości przypadków odstrasza potencjalnych kupujących ze względu na koszty naprawy.
Oczywiście, jeśli nie masz doświadczenia budowlanego, nie powinieneś myśleć o takich nieruchomościach. Aczkolwiek, jeśli posiadasz doświadczenie budowlane i wiesz jakich kosztów możesz się spodziewać, aby naprawić problem, taka nieruchomość może stanowić dla Ciebie całkiem łakomy kąsek. Potencjalnych kupujących będzie zdecydowanie mniej co daje Ci spore pole do negocjacji ceny.
Przeprowadzka ze względu na pracę czy rodzinę
Osoby, które muszą się przeprowadzić czy to ze względu na pracę, czy sytuację rodzinną, często mogą myśleć o sprzedaży obecnej nieruchomości, żeby nie płacić dwóch rat kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji, szczególnie jeśli nieruchomość jest już jakiś czas na rynku, możesz spróbować negocjować niższą cenę kupna.
Gdzie znaleźć nieruchomości?
Zoopla lub Rightmove
Na portalach takich jak zoopla czy rightmove możesz wykorzystać filtry typu: najbardziej obniżone ceny (‘Most reduced’) czy najdłuższy czas od momentu wystawienia ogłoszenia (‘Oldest listed’). Pozwoli Ci to znaleźć nieruchomości, których proponowana cena kupna już została obniżona, może nawet kilkukrotnie, lub nieruchomości, które są wystawione na sprzedaż od dłuższego czasu, co również może wpłynąć na motywację sprzedającego do zaakceptowania niższej ceny.
Dodatkowo, możesz włączyć wyszukiwanie według na popularności nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma duże zainteresowanie, aczkolwiek nie jest jeszcze sprzedana, może to też oznaczać potencjalną okazję. I odwrotnie, jeśli nieruchomość otrzymuje znikome zainteresowanie, sprzedający również może zaakceptować niższą ofertę.
W każdej z tych sytuacji warto jest zagłębić się w okoliczności towarzyszące sprzedaży i zapoznać się z powodem, dlaczego nieruchomość nie może się sprzedać pomimo dużego zainteresowania lub jego braku.
Agenci nieruchomości
W niektórych przypadkach Twój lokalny agent nieruchomości może podsunąć Ci nieruchomość, która np. została sprzedana jednak niestety proces sprzedażowy rozpadł się w ostatniej chwili. W takiej sytuacji sprzedawca, może zaakceptować niższą cenę, jeśli będziesz w stanie zakończyć proces w określonym przedziale czasowym.
Ogłoszenia, ulotki itp.
Możesz pomyśleć o wystawieniu ogłoszenia w postaci plakatu reklamowego na słupie z ogłoszeniami, lub w postaci dużej tablicy reklamowej.
Alternatywą jest wydrukowanie podobnych reklam w postaci ulotek w dużych ilościach, a następnie rozniesienie ich po domach.
Aukcje nieruchomości
Nieruchomości nie pojawiają się na aukcji bez powodu. Sprzedających kusi pewność transakcji, oraz szybkość jej zakończenia (zazwyczaj około 28 dni), a kupujących możliwość kupna ze znaczną zniżką.
Myśląc o kupnie nieruchomości z domu aukcyjnego musisz mieć pewność, że sprawdziłeś wszystkie dokumenty tak, aby nie kupić kota w worku. Oraz, że masz finanse zagwarantowane. Dodatkowo, pamiętaj aby nie dać się ponieść emocjom i nie przepłacić za nieruchomość.
Sprzedaż poza agencją – na przykład przez Gumtree
Zazwyczaj osoby wystawiające dom na sprzedaż poprzez portal Gumtree mają ku temu powód. Może być to związane ze złym doświadczeniem we współpracy z agencją nieruchomości lub brakiem sprzedaży mimo długiego okresu.
Poprzez znajomości/rozmowy z ludźmi
Czasem podczas zwykłej rozmowy z przyjaciółmi, lub sąsiadem usłyszysz że ktoś z ich znajomych myśli o sprzedaży swojego domu. W takim wypadku warto go zapytać zanim spotka się z agentem za ile chciałby sprzedać swoją nieruchomość.
Sprzedający często obawiają się opłat agencyjnych. Osoby te również błędnie zakładają z góry, że mogą to zrobić lepiej niż agent, a przy tym oszczędzić na ich kosztach.
A co jeśli połączysz BMV ze strategią BRRRR
Wśród inwestorów funkcjonuje powiedzenie, że na nieruchomości zarabiasz podczas kupna, a nie sprzedaży.
Posłużmy się następującym przykładem. Załóżmy, że znalazłeś 1 pokojowe mieszkanie na sprzedaż wystawione za £86,000. Udało Ci się wynegocjować cenę kupna na poziomie £77,400 czyli 10% poniżej wartości rynkowej.
Po zapoznaniu z cenami nieruchomości w danej okolicy wiesz, że mieszkania 1 pokojowe uzyskują cenę sprzedaży od £82,000 do £88,000, a mieszkania 2 pokojowe wyceniane są w okolicy £120,000.
Patrząc na plan mieszkania, widzisz że stosunkowo łatwo możesz przekształcić to mieszkanie na 2 pokojowe. Zatem do świeżo zakupionej nieruchomości poniżej ceny rynkowej stosujesz strategie BRRRR dodając na wartości poprzez remont, dodanie pokoju czy adaptacje poddasza lub dobudówkę.
Przyjmując, że kupiłeś mieszkanie za £77,400 po czym poprzez wykonany remont podniosłeś wartość końcowa do £120,000, oznacza to, że dodałeś na wartości aż £42,600.
Nie zapomnij o cashflow
Pamiętaj , że w ostatecznym rozrachunku musisz zawsze rozważyć czy dana transakcja faktycznie dla Ciebie działa?
Nie wszystkie nieruchomości, które można kupić poniżej wyceny rynkowej będą świetnymi inwestycjami. Niektóre z nich są sprzedawane poniżej ceny rynkowej nie bez powodu. Może to być związane z przewidywanym wysokim kosztem remontu, lub ze względu na okolicę, w której znajduje się nieruchomość. To w efekcie może wpłynąć na Twój potencjalny zwrot z inwestycji.
Dobra nieruchomość inwestycyjna musi oferować nie tylko atrakcyjną cenę kupna, ale i generować pozytywny przychód z najmu.
Podsumowanie
W gorączce poszukiwania właściwej nieruchomości musisz pamiętać, żeby emocje nie wzięły góry. Gdyż wtedy możesz stać się zmotywowanym kupcem i być gotowym zapłacić więcej nim pierwotnie planowałeś, a tym samym uszczuplając zysk z inwestycji. Wynegocjowanie zniżki rzędu 10% lub 20% od ceny zakupu jest możliwe, ale wymaga od Ciebie, jako kupującego, obeznania z rynkiem oraz zapoznania się z sytuacją sprzedającego.
Oczywiście dużą rolę również będzie odgrywała pozycja rynku nieruchomości, gdyż podczas boomu znacznie trudniej będzie Ci znaleźć takie oferty niż w okresie stagnacji, w którym zdecydowanie łatwiej jest negocjować cenę.
