Single Let jako najprostsza metoda inwestowania w nieruchomości

Spośród dostępnych strategii inwestowania w nieruchomości znajdziesz między innymi:

• commercial conversions
• HMO
• kupowanie całego portfolio
• Deweloperka
• holiday let 
• service accommodation
• Flipy
• wynajem dla lokalnego councilu / assisted living
• build to rent
• rent to rent
• rent to SA czy JV
• i oczywiście zwykły single let.  

Ale którą z nich wybrać?

Jeżeli kupujesz pierwszą nieruchomość pod wynajem, to czy powinieneś od razu zaczynać od kupowania portfolio 60 nieruchomości od landlorda, który przechodzi właśnie na emeryturę? Hmm.. nie mówię, że nie możesz. Ale może być to nieco przytłaczające doświadczenie jeżeli nie masz za pasem odpowiedniej wiedzy, doświadczenia i co gorsza, kapitał którym dysponujesz jest ograniczony.

Uważam, że w takiej sytuacji zwykły single let jest świetnym pierwszym zakupem. Pozwoli Ci to przetestować branżę i sprawdzić czy droga inwestowania w nieruchomości jest dla Ciebie.

Single Let, na którego przeznaczony jest normalny kredyt typu Buy to Let, jest najprostszą strategią pod względem regulacji. W dodatku, koszty wejścia są niższe w porównaniu z innymi strategiami, a sama inwestycja jest bardzo intuicyjna i nie musisz wiedzieć od razu wszystkiego o budowaniu i zarządzaniu nieruchomości aby zacząć.

Tego nauczysz się wraz z doświadczeniem, pnąc się z single let i HMO po Holiday Let lub kupowanie całych portfolio… 

Ale to z czasem… Wróćmy więc do Single Let.

Co to jest Single Let

Single let, w przeciwieństwie do strategii typu HMO (house of multiple occupancy), nie wymaga pojedynczych umów z każdym z najemców z osobna. Plan, w tym wypadku, jest prosty. Wynajmujesz nieruchomość jednej osobie, parze, bądź rodzinie, a więc kontrakt jest tylko jeden.

Okresy tego rodzaju najmów są zawierane na okres krótkoterminowy - zwykle 6 miesięcy. Po czym są odnawiane co pół roku i tak, aż do momentu, w którym to landlord lub najemca rozwiąże umowę.

Kim jest Twój najemca

Przykłady najemców, których możesz szukać to:

• Osoba, która właśnie przyjechała do nowego miasta ze względu na relokacja miejsca pracy
• Osoba, która przyjechała z zagranicy do nowego kraju
• Student
• Młoda para, która po raz pierwszy zamierza zamieszkać razem
• Rodzina z dziećmi
• Lekarz, który szuka lokum niedaleko swojego miejsca pracy
• Pracownik fabryki położonej nieopodal
• Singiel szukający miejsca dla siebie

Przykładów jest znacznie więcej. Twoim potencjalnym najemca może być każdy, kogo tylko zechcesz.

Ważniejsze pytanie brzmi - jak się upewnić, że najemca nie będzie zalegał z czynszem, dewastował nieruchomości lub stwarzał problemów z innymi sąsiadami.

Single Let, na którego przeznaczony jest normalny kredyt typu Buy to Let, jest najprostszą strategią pod względem regulacji

W jaki sposób sprawdzić potencjalnego najemcę

Gdy otrzymasz pierwsze wnioski od potencjalnych najemców, sprawdź ze swoim agentem, który z nich prezentuje się najbardziej uczciwie.

Zweryfikuj czy na wyciągach z banku nie ma nietypowych transakcji

O potencjalnym problemie może świadczyć np. 

• wyższa ilość wydanych pieniędzy względem tych zarobionych
• Innym przykładem może być wysoka ilość zadłużeń (najczęściej pojawiają się na wyciągu z banku jako Direct Debit do pożyczkodawców). 
• Przy dużych sumach wydanych na hazard również powinna Ci się zapalić czerwona lampka ostrzegawcza. 

Dodatkowo sprawdź czy podany adres pokrywa się z tym na wyciągach z banku.

Poproś o raport kredytowy

Sprawdź, czy nie zalega ze spłatami jednej z umów kredytowych. Zwróć uwagę na spóźnione płatności. Na raporcie kredytowym możesz ponadto sprawdzić historię adresów, linki finansowe najemcy, czy CCJ zarejestrowane na imię potencjalnego najemcy.

Wykonaj AML Search

AML Search to elektroniczny raport o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.

Poproś o wycinki wypłaty 

Jeśli potencjalny najemca pracuje poproś o wycinki wypłat, lub raport SA302 w przypadku samozatrudnienia. Pomoże to zweryfikować dochód. Jeżeli ta osoba dopiero zaczyna pracę, poproś o kontrakt do miejsca zatrudnienia i zapytaj, kiedy ostatnio pracował Twój najemca. Przerwy dłuższe niż 3 tygodnie pomiędzy zatrudnieniem mogą sugerować potencjalny problem  

Poproś o gwaranta

Jeżeli wynajmujesz osobie młodej, która często wchodzi na overdraft, lub nie pracuje, to wymagaj gwarancji rodzica na wypadek spóźnionych płatności

Zapytaj o referencje od poprzedniego landlorda

Poproś o referencje z poprzedniego miejsca zamieszkania. A jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, możesz zawsze zapytać o jeszcze wcześniejsze referencje. Pamiętaj, że jeśli najemca stwarza problemy na obecnym zakwaterowaniu, obecny landlord/agent będzie chciał pozbyć się kłopotu co odbije się na referencjach.  

Zawsze proś o wpłatę depozytu przed wprowadzeniem 

Depozyt to forma zabezpieczenia dla Ciebie. Niby intuicja też ma duże znaczenie w procesie wyboru najemcy, ale zawsze lepiej mieć depozyt na koncie. Jeśli Twoje przeczucie mówi Ci, że ktoś może przyprawić Cię o ból głowy, czasem lepiej pójść za głosem rozsądku i poczekać na lepszego kandydata. 

Jeżeli korzystasz z pomocy agenta, skonsultuj to z nim i zapytaj o jego zdanie, jestem przekonany, że podzieli się z Tobą swoim doświadczeniem.

Co zrobić, gdy kupisz nieruchomość single let

Zobacz 10 rzeczy, które należy zrobić przed kupnem pierwszej nieruchomości na wynajem

Gdy już odbierzesz klucze do swojej pierwszej nieruchomości pod wynajem, wykonaj następujące kroki:

• Ubezpieczenie budynku powinno być w ryzyku w chwili wymiany kontraktów, upewnij się czy jest aktywne
• Zarejestruj się jako landlord na stronie swojego lokalnego Councilu (zwykle występuje niewielka opłata za rejestrację)
• Jeżeli przed wynajęciem planujesz odświeżyć nieruchomość i przez jakiś czas nikt nie będzie w niej mieszkał, zadzwoń do Councilu i zaaplikuj o zwolnienie z podatku miejskiego. Masz do tego prawo, gdy nieruchomość stoi pusta. Następnie zajmij się remontem. Dokonasz świetnej inwestycji, jeśli dodatkowo do strategii single let wpleciesz strategię BRRRR
• Gdy wszystkie prace zostaną wykonane, bez względu, czy nieruchomość planujesz wynająć umeblowaną czy nie (choć warto pamiętać, że za umeblowaną otrzymasz wyższy czynsz), przyjdzie czas na sfotografowanie nieruchomości i wystawienia reklamy online dla potencjalnych najemców.
• Jeśli wszystko powierzasz agentom to masz resztę pracy z głowy, jeśli jednak planujesz zająć się tym sam, to szykuj się na dużą ilość dodatkowej pracy, czyli: 

• wystawienie ogłoszenia, 
• kontakt z osobami zainteresowanymi, 
• umawianie oglądania, 
• przygotowanie odpowiedniej dokumentacji, 
• rejestracja depozytu 
• oraz cały serwis oferowany w czasie najmu itp.  

Regulacje, regulacje, regulacje

Zapewne najmniej ekscytująca część spośród całej przygody z inwestycjami w nieruchomości. Regulowany jest niemal każdy aspekt wynajmu, więc jest to bardzo ważne, abyś zapoznał się z aktualnymi przepisami, a następnie był z nimi na bieżąco. Ponieważ przepisy zmieniają się często, podam jedynie kilka przykładów czego dotyczą:

• Certyfikat energetyczny (EPC) i minimalny wymóg na poziome E (stan na czas pisania artykułu 28.04.2021)
• Minimalny rozmiar pokoi
• Alarmy przeciwpożarowe pożarowe oraz czujniki CO
• Przepisy dotyczące bezpiecznego zarejestrowania depozytu
• Ubezpieczenie landlorda
•  Certyfikat sprawności instalacji gazowej, jeżeli masz ogrzewanie na gaz (wykonywanie raz na rok)
• EPCR, czyli certyfikat stanu instalacji elektrycznej (wykonywany raz na 5) lat oraz PAT test
• Ocena ryzyka występowania Legionella
• Zarejestrowanie nieruchomości w lokalnym urzędzie miasta

Plusy oraz Minusy Single Let

Plusy

Łatwość uzyskania kredytu

Wystarczy zaaplikować o zwykły kredyt typu Buy to Let z minimalnym wkładem własnym 25%.

Brak doświadczenia nie stoi na przeszkodzie

W niektórych strategiach bank może wymagać od Ciebie statusu doświadczonego landlorda, czyli osoby z minimalnym doświadczeniem 12 miesięcy. Przy kredytach przeznaczonych dla single let, takie doświadczenie nie jest potrzebne, a bank będzie bardziej przychylny.

Najprostsza strategia

Tę strategię może wdrożyć w życie niemal każdy. Nie jest skomplikowana, a cel jest prosty - zapewnienie bezpiecznego zakwaterowania osobom, które go szukają i oferowanie przy tym dobrej jakości nieruchomość.

Opcje wyjścia

Nieruchomości przystosowane do tego rodzaju wynajmu będzie łatwiej sprzedać, jeśli zajdzie taka potrzeba. Warto o tym pamiętać gdy zastanawiasz się nad swoją strategią wyjściową.

Nieprzerwany wynajem / regularny czynsz 

Przy strategiach takich jak HMO czy Holiday Let, w których najemcy zmieniają się dość często, dochodzą dodatkowe koszta na marketing, przygotowanie do wynajmu oraz okresy, w których nieruchomość stoi pusta. Single Let zapewnia niemal nieprzerwany wynajem.

Mały management

Niska wymiana najemców przekłada się na mniejszy nakład pracy związanym z ponownym przygotowaniem nieruchomości do wynajmu.

Idealna dla początkujących inwestorów

Dzięki swojej prostocie, łatwiej jest wejść początkującym inwestorom w świat nieruchomości i przekonać się na własnej skórze, jak wygląda życie landlorda. 

Zazwyczaj, po odebraniu kluczy i rozpoczęciu remontu, odkryjesz to czego podczas oglądania nieruchomości nie zauważyłeś. Buduje to niesamowicie wartościowe doświadczenie, którego żadna teoria Cię nie nauczy. Pomoże Ci to nabrać wprawy przy oglądaniu kolejnej nieruchomości pod wynajem.

Dostępność ubezpieczeń

Ubezpieczenia nieruchomości typu Single Let są powszechnie dostępne, a tym samym tańsze w porównaniu do ubezpieczeń dla HMO

Niższe koszty początkowe względem innych strategii

Niemal każda inna strategia wymagać będzie więcej nakładu finansowego na starcie. Przykładem może być HMO, w których nieruchomość należy odpowiednio przystosować w linii z obowiązującymi regulacjami, zwiększając tym samym Twoje początkowe koszty.

Minusy

Mniejszy Cashflow względem innych strategii

Jeden, ale za to bardzo istotny powód, przeciwko tej strategii, to mniejszy czynsz każdego miesiąca w porównaniu do innych strategii, takich jak HMO czy SA.

Gdy najemca wypowie najem, tracisz cały dochód 

Oczywiście, tylko w okresie, gdy nieruchomość stoi pusta. Ale czasem, okres bez najemcy może się wydłużyć. W przypadku HMO nieruchomość może opuścić jeden z najemców pozostawiając pozostałe pokoje przynoszące dochód

Koszty

Oto jakich kosztów możesz spodziewać się inwestując w Single Let :

• Koszty doradcze / Broker
• Prawnik
• Podatek od zakupu nieruchomości
• Raport z wycena nieruchomości
• Opłata Bankowa / Bank fee
• Depozyt (zwykle 25%)
• Koszt agencyjny
• Opłata za marketing
• Fotograf
• Koszt remontu / mebli
• Koszty związane z przystosowaniem nieruchomości do wynajmu, oraz wykonaniem odpowiednich certyfikatów
• Ubezpieczenie
• Koszt rejestracji nieruchomości w lokalnym urzędzie miasta

Podsumowanie

Przez wielu niedoceniany lub uważany za mało rentowny, w moim pojęciu Single Let jest idealną strategią dla początkującego inwestora. Ze względu na swoją prostotę, przewidywalność, oraz fakt, że w dużej mierze możesz zdać się na swoją intuicję. 

Strategia tego typu nie przysporzy Ci bólu głowy kiedy przyjdzie do wyboru ubezpieczenia, spełnienia wymogów regulacyjnych, czy uzyskaniu odpowiedniego kredytu hipotecznego BTL.

Co więcej, nawet doświadczeni landlordzi posiadają kilka, lub nawet kilkadziesiąt nieruchomości tego typu w swoim portfolio, ze względu na ich stabilność. Wiem, że niektórzy mogą powiedzieć, że zwykłe nieruchomości typu Single Let są nudne, ale dla mnie są niezawodne i w dużej części przynoszą  pasywne dochody. 

I właśnie na tym polega ich urok.