Powiedzmy, że jesteś w trakcie kupna domu i zdecydowałeś się na kupno nieruchomości z pomocą programu rządowego. Świetnie kupujesz dom! Ale czy zapoznałeś się ze wszystkimi faktami i wiesz jakie są korzyści oraz wady takiej decyzji?
Zobacz podsumowanie argumentów za i przeciw dostępnym programom asystującym przy kupnie domu w UK. W ten sposób będziesz mógł podjąć świadomą decyzję.
Dlaczego miałbyś chcieć kupić dom z programem rządowym?
Jeżeli nie jesteś w stanie uzyskać pełnej zdolności finansowej potrzebnej do kupna nieruchomości, lub pomimo uzyskania zdolności kredytowej wewnętrznie nie czujesz się komfortowo z wysoka rata miesięczną, możesz zacząć rozważać kupno domu w połączeniu z programem rządowym.
Czy Twoja sytuacja finansowa ulegnie zmianie w niedługim okresie?
Zastanów się, czy przewidujesz pewne okoliczności lub wydarzenia, które mogą Cię spotkać w niedługim czasie, a mogą poprawić Twoją sytuację finansową? Na przykład: zbliżający się awans w pracy, a wraz z nim wyższe wynagrodzenie? Lub gdy Twoja żona planuje wrócić do pracy po tym jak dzieci zaczną szkole i odblokuje się jej czas, który wcześniej poświęcała ich opiece.
Pewne zdarzenia mogą podreperować budżet domowy wpływając na zwiększenie zdolności kredytowej, sprawiając, że wcześniejsza wysokość raty miesięcznej może teraz spokojnie zmieścić się w Twoim komfortowym budżecie, a Ty bez problemu będziesz w stanie kupić dom bez programu rządowego.
Gdy jednak uważasz, że sytuacja finansowa nie poprawi się w najbliższym czasie i jedyna drogą do nabycia nieruchomości, jest kupno w połączeniu z programem rządowym, to warto skorzystać z jego pomocy.
Kiedy kupować bez programu
W sytuacji, w której nie masz problemu z uzyskaniem odpowiedniej kwoty kredytu z banku, masz wystarczający depozyt i, co najważniejsze, rata hipoteki znajduje się w Twoim komfortowym budżecie, powinieneś całkowicie odrzucić pomysł kupna domu z programem rządowym i dać szansę tym, którzy jego pomocy potrzebują. W końcu pieniądze rządu (czyli podatników) są również ograniczone i gdy odpowiednia ilość zaplanowana w budżecie państwa zostanie wydana, to oznacza koniec środków dla innych w danym roku finansowym.
Plusy oraz minusy kupna domu z programem rządowym
Przejdźmy teraz do plusów i minusów kupna domu z programem rządowym. Zacznijmy od korzyści
Plusy
Niska rata kredytu
Program rządowy, zwykle w określonym procencie, dokłada część pieniędzy potrzebnych Ci do zakupu domu. Oznacza to, że jeśli Ty masz jedynie 5% depozytu a rząd dołoży np. 15%, bank będzie finansować jedynie 80% wartości nieruchomości zamiast 95%. Mniejszy kredyt hipoteczny przekłada się na mniejsza ratę miesięczną.
Niski wkład własny
Na czas pisania artykułu (05.04.2021) dostępne są kredyty hipoteczne z 5% depozytem. Jednak, aby te uzyskać, potrzebujesz wysoką punktację kredytową (ang. credit score). Gdy Twoja punktacja kredytowa nie będzie odpowiednio wysoka, aby uzyskać kredyt z 5% depozytem, lub gdy przepisy ulegną zmianie i wymagany depozyt wzrośnie, korzystając z programu kupna domu będziesz mógł dalej wpłacić niższy depozyt.
Niskie oprocentowanie
Twoje 5% w połączeniu z 15%, które oferuje rząd dla banku stanowi 20% depozytu. Oznacza to, że produkt bankowy który uzyskasz to 80 LTV. Dzięki temu Twoje odsetki będą niższe niż przy wpłacie wyłącznie samego 5% wkładu własnego.
Kupno domu w sytuacji, w której normalnie nie mógłbyś kupić
Brak możliwości kupna własnego domu jest problemem dla wielu osób, zwłaszcza tych o niższym dochodzie lub mieszkających w dużych miastach, gdzie ceny domów poszybowały ostro w górę. Dużą zaletą programów rządowych jest to, że pozwalają stać się posiadaczem nieruchomości.
Pewne zdarzenia mogą podreperować budżet domowy wpływając na zwiększenie zdolności kredytowej, sprawiając, że wcześniejsza wysokość raty miesięcznej może teraz spokojnie zmieścić się w Twoim komfortowym budżecie, a Ty bez problemu będziesz w stanie kupić dom bez programu rządowego.
Minusy
Oczywiście nic nie jest idealne. Podejmując decyzję kredytową powinieneś brać pod uwagę również negatywne aspekty, aby mieć pełen obraz sytuacji.
Rząd posiada udział procentowy w Twojej nieruchomości
Rzecz niemalże oczywista, jednak warto zdać sobie sprawę co dokładnie to oznacza. Pamiętaj, wyrazem kluczowym jest „udział procentowy” .
Choć podczas kupna udział procentowy stanowi określoną kwotę to z czasem, zwłaszcza gdy wartość nieruchomość wzrośnie w cenie, to i kwota początkowa, którą zaoferował rząd wzrośnie.
Wszelkie dobudówki, remonty będą również wpływały na korzyść udziału programu pomimo tego, że nie dołożą oni ani pensa do prac.
Kwota, która początkowo oferował rząd jest wyrażana w procencie od aktualnej wyceny i to ten procent będzie musiał być im zwrócony w chwili kiedy sprzedasz dom lub zdecydujesz się na wykup udziałów.
Nie wszystkie banki oferują kredyt, gdy kupujesz dom w połączeniu z programem rządowym
Jedynie niektóre banki akceptują program rządowy, a to oznacza dla Ciebie, że podczas kupna domu jak i remortgage nie będziesz mógł porównać banków z całego rynku. To w długim terminie może wpłynąć na to, że lepsze raty odsetkowe nie zawsze będą dla Ciebie dostępne.
Wyższe koszty remortgage
Gdy będziesz chciał przejść do innego banku, napotkasz wyższe koszty. Przykładami dodatkowych opłat są: opłaty administracyjne agenta wyznaczonego przez rząd, czy ponadstandardowa praca prawnicza która wymagana jest podczas remortgage.
Brak możliwości dobierania dodatkowego kredytu
Jeżeli dom kupisz w połączeniu z programem rządowym to widnieć on będzie w tytule jako drugi kredyt. Oznacza to, że bank niechętnie udzieli kolejnych kredytów pod tą samą nieruchomość, na przykład: kredyt na remont domu, czy kupno drugiej nieruchomości
Ograniczenia względem nieruchomości jaką możesz kupić
Oznacza to, że jeden program będzie akceptował jedynie nowe budownictwo do pewnej kwoty, inny może pozwolić na kupno domu z wtórnego rynku jednak nakłada limity co do liczby pokoi, oraz ceny za jaką możesz nabyć dom w danym hrabstwie
Określony czas na wykupienie udziału
W niektórych programach rządowych masz określony czas na spłatę programu (zwykle 5 lub 10 lat od jego wzięcia). Sprawia to, że program rządowy staje się kolejnym zobowiązaniem finansowym, którego spłatę trzeba zaplanować.
Różnice pomiędzy Szkocją a Anglią
Pomiędzy tymi krajami zasady kupna nieruchomości w połączeniu z programem rządowym różnią się, dlatego powinieneś dokładnie zapoznać się z ich zasadami u źródła czyli na stronach rządowych. Szukając informacji np. o popularnym programie „Help to Buy”, osobno sprawdź jak wygląda „Help to Buy (Scotland)”.
Realny scenariusz
Porównajmy scenariusz zakupu domu ze szkockim programem kupna domu First Home Fund w kontrze do zakupu domu bez programu rządowego z 5% depozytem.
Powiedzmy, że kupujesz dom o wartości £200,000 z wkładem własnym 5% i ratą zablokowaną na 5 lat. Poniższa tabela pokazuje różnice w ratach pomiędzy zakupem za pomocą programu rządowego, a bez niego.
Tabela 1.0 Porównanie dostępnych kredytów z programem rządowym oraz bez programu z 5% depozytem
Ceny w oparciu na dostępnych ratach z dnia 05.04.2021
Załóżmy teraz, że po 30 latach nieruchomość wzrosła na wartości o 100%, a Twoja rata pozostała przez ten okres bezzmienna
- Nowa cena nieruchomości to £400,000
- Udział rządu 12.5% teraz stanowi w gotowce £50,000
- Twój udział w nieruchomosci 87.5% w gotowce równy jest £350,000
- Oszczędności na racie łącznie przez okres 30 lat wynoszą £73,800 (360 miesięcy x £205)
Oczywiście powyższa ilustracja stanowi jedynie przykład. Twoja rata jak i wartość nieruchomości może podlegać zupełnie innym zmianom niż te, które podałem powyżej. Chcę jedynie abyś pobudził wyobraźnię i zobaczył sam dla siebie co może się wydarzyć.
Podsumowanie
Osobiście uważam, że plusy programów rządowych znacznie przeważają ich minusy. W końcu dzięki nim będziesz w stanie kupić swój własny dom i zerwać z wiecznym wynajmem.
A na wypadek gdybyś chciał wykupić program rządowy w przyszłości, możesz zobaczyć jak to zrobić za pomocą remortgage tutaj.
