W tym artykule skoncentrujemy się na jednym z najistotniejszych etapów zakupu domu, mianowicie na samych warunkach umowy kredytowej. Przeanalizujemy szczegółowo wszystkie aspekty kredytu hipotecznego. Jeśli więc planujesz zakup własnego domu i jeszcze nie miałeś okazji zapoznać się z taką umową, to na pewno znajdziesz tutaj interesujące informacje i cenne wskazówki. Z kolei, jeśli już miałeś do czynienia z podobną umową i sądziłeś, że znasz ją doskonale, być może zaskoczysz się, ile istotnych szczegółów związanych z warunkami kredytu mogłeś przeoczyć.
Dlaczego analiza hipoteki jest ważna?
Kupno domu jest jednym z najważniejszych wydarzeń finansowych w życiu wielu ludzi. Nic innego, co możesz kupić później, nie będzie miało tak dużego znaczenia finansowego jak nieruchomość, niezależnie od tego, czy to będzie samochód, wyposażenie domu, prace remontowe, laptop, telefon czy nawet kosztowny zegarek.
Dlatego tak ważne jest, aby dobrze zrozumieć zawartą umowę kredytową, szczególnie dlatego, że zakup nieruchomości powinien być starannie przemyślany i wymaga większej uwagi niż zakup innych rzeczy, na przykład samochodu. Niestety, wiele osób poświęca więcej czasu na wybór samochodu niż na dokładne rozważenie zakupu nieruchomości. Planują zakup auta przez wiele miesięcy, przeglądając recenzje online, analizując ceny, historię pojazdu, liczbę poprzednich właścicieli, sprawdzając książkę serwisową i negocjując cenę. Niektórzy sięgają nawet po usługi specjalistycznego mechanika, aby dokładnie sprawdzić stan auta przed zakupem.
Teraz zastanów się, ile znasz osób, które zdecydowały się skonsultować z ekspertem w zakresie nieruchomości, aby ocenić stan fundamentów czy innych istotnych aspektów technicznych swojego nowego domu? To ważne, aby podobnie jak w przypadku samochodu, inwestować czas i środki w zapewnienie, że nabywany dom spełnia oczekiwania i nie skrywa nieprzyjemnych niespodzianek.
Pamiętajmy, że kupno nieruchomości to długoterminowa inwestycja, która może znacząco wpłynąć na naszą przyszłość finansową, dlatego warto podejść do tego procesu z rozwagą i dokładnością.
Analiza Kredytu Hipotecznego – krok po kroku
Warunki kredytu przeanalizujemy punkt po punkcie. Zacznijmy więc od pierwszej pozycji
1. Kto udziela kredytu, dane kontaktowe oraz jak długo dostępny jest produkt bankowy.
Nad tabelką znajdują się informacje dotyczące daty przygotowania ilustracji oraz okresu, na jaki są gwarantowane zawarte w niej informacje. Warto zwrócić uwagę, że produkt bankowy, o którym mowa, jest gwarantowany tylko na dzień 26/06/2023 (document produced on 26/06/2023), a ilustracja pozostaje ważna do 26/06/2023 (remains valid until 26/06/2023). To oznacza, że warunki kredytu mogą ulec zmianie w kolejnych dniach w zależności od zmian na rynku finansowym.
Teraz przystąpmy do analizy pierwszego punktu w tabelce, który nosi tytuł "Lender" (Udzielający Kredytu). W tym miejscu znajdziesz nazwę banku, który udziela kredytu hipotecznego oraz jego dane kontaktowe, które obejmują zazwyczaj adres siedziby banku i numer telefonu.
2. Dane kontaktowe firmy brokerskiej oraz imię doradcy kredytowego
Podobnie jak w pierwszym punkcie, znajdziesz tutaj dane kontaktowe dotyczące Twojego doradcy oraz dodatkowe informacje dotyczące wynagrodzenia firmy.
3. Informacje o koszcie kredytu
"Main Features of the Loan" (Główne cechy kredytu)
Ta część odnosi się do kilku kluczowych informacji, takich jak okres trwania kredytu oraz nazwa/kod produktu bankowego. Niemniej jednak, najważniejsze informacje to:
a) Kwota, którą musisz spłacić w sumie: "Total Amount to be Repaid: £484,391"
b) Warto zauważyć, że informacja ta jest w pogrubionej czcionce, co oznacza, że jest to jedynie ilustracja i może ulec zmianie, zwłaszcza w odniesieniu do zmienności raty po okresie, na przykład, 5-letniej okresowo zablokowanej stawki.
4. APRC oraz Koszty kredytu
Na samym początku znajdziesz informacje, że APRC wynosi 7.1%, ale czym właściwie jest APRC i jak go obliczyć? APRC został wprowadzony przez FCA w 2016 roku. Jego celem jest przedstawienie bardziej realistycznego kosztu kredytu hipotecznego w całym jego okresie. Zobacz poniższy przykład:
Rozważmy dwie oferty od różnych banków, obie z dwuletnią ratą zablokowaną.
Bank A – APRC wynosi 7.5%. Jednak rata zablokowana (fixed rate) na dwa lata wynosi £1,360 (6.21%), po czym przechodzi na standardową ratę bankową (variable rate) wynoszącą 7.49%. Na podstawie powyższych danych, w przypadku hipoteki na kwotę £212,500 na okres 27 lat oddasz łącznie £490,583.
Bank B – APRC wynosi 8.30%, co sugeruje, że oferta jest droższa niż ta w banku A. Jednak rata zablokowana (fixed rate) na dwa lata wynosi £1340 (6.07%), po czym przechodzi na standardową ratę bankową (variable rate) wynoszącą 7.99%. W oparciu o te dane, w przypadku hipoteki na kwotę £212,500 na okres 27 lat oddasz łącznie £530,884.
Patrząc na APRC, wydaje się, że oferta banku A jest lepsza. W końcu oddasz mniej o £40,301 w całym okresie kredytu hipotecznego. Nic bardziej mylnego...
Zanim uznamy, że APRC zaoszczędzi nam dużo pieniędzy i zdecydujemy się na daną ofertę, należy zwrócić uwagę na poniższe zdanie napisane pogrubioną czcionką: "This APRC is calculated using assumptions regarding the interest rate. We assume any variable interest rate remains at the interest rate shown above and that any estimated fees remain unchanged." Słowo "assumptions" (założenia) jest tu kluczowe, ponieważ nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będą wyglądały raty po okresie zablokowanym (fixed). Dlatego warto podejmować decyzje oparte na czymś pewnym, a w tym przypadku jest to rata zablokowana, o której więcej powiemy w punkcie 6. Strzeżmy się podejmowania decyzji opartych na obliczeniach APRC, ponieważ sam sposób ich obliczania jest bardzo skomplikowany. Patrz poniżej.
Grafika bonusowa 1 – formuła matematyczna do obliczania APRC (Źródło Financial Conduct Authority)
Z innych informacji w punkcie 4 pojawiają się informacje o kosztach związanych z produktem. W tym przypadku są to:
- "Product Fee £999" – opłata do banku za złożenie wniosku,
- "Telegraphic Transfer Fee £20" – opłata za dokonanie przelewu kredytu przez bank, oraz
- "Redemption Administration Charge £65" – opłata za zamknięcie konta kredytowego z bankiem (płatna w chwili spłacenia hipoteki w całości).
5. Liczba rat oraz częstotliwość
Punkt 5 informuje nas o częstotliwości pobierania raty kredytu oraz o łącznej liczbie rat. W przypadku przedstawionym powyżej opłata jest pobierana raz w miesiącu, a łączna liczba rat wynosi 324 (co oznacza, że rozłożone są one na 27 lat, obliczając 324 / 12).
6. Kwota raty bankowej
Według mnie, jest to najważniejszy podpunkt w całej ilustracji bankowej, ponieważ dostarcza trzy bardzo istotne informacje:
Pierwsza informacja - ilustracja informuje nas, że raty są zablokowane na oprocentowaniu 5.24% przez okres 60 miesięcy (czyli 5 lat). To jest ważne, ponieważ wiemy, że przez ten okres nasza rata pozostanie stała, niezależnie od sytuacji ekonomicznej. Innymi słowy, będziesz dokładnie wiedział, ile płacisz przez te 5 lat.
Druga ważna informacja - po okresie zabezpieczonym, bank informuje, że rata ulegnie zmianie, przechodząc z raty zabezpieczonej na zmienną, która obecnie wynosi 7.99% (currently at 7.99%). Warto pamiętać, że bank informuje tylko o obecnej racie zmiennej (czyli tej, którą oferuje w chwili obecnej), a nie o tej, którą zaoferuje za pięć lat.
Trzecia i najważniejsza informacja - często pomijana, ale stanowiąca kluczową decyzję przy wyborze kredytu hipotecznego. Punkt informuje nas, że miesięczna rata (po okresie zabezpieczonym) może ulec zmianie. Banki zwykle podają wyższą ratę niż tę, którą oferują jako zmienną.
W pewnym sensie ta informacja powinna stanowić rodzaj stres testu dla Twoich finansów, przygotowując Cię na możliwy wzrost raty. Jeśli uznasz, że będziesz w stanie spłacać raty hipoteki przy wyższym oprocentowaniu, warto rozważyć opcję zabezpieczenia na cały okres kredytu hipotecznego i omówić ją z doradcą finansowym.
7. Twoje obwiązki względem umowy kredytowej
Bank informuje, czego oczekuje od Ciebie podczas okresu kredytowania. W to wchodzi:
- Regularne płacenie rat.
- Utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie.
- Ubezpieczenie nieruchomości.
- Jeśli kupujesz nieruchomość dla celów mieszkalnych, nie wynajmowanie jej bez wcześniejszej zgody banku.
8. Kary bankowe za wczesne zerwanie umowy
Na podstawie powyższej informacji maksymalna kara za zerwanie umowy wynosi £10,675. Zauważ, że jej wartość maleje wraz z okresem trwania raty zablokowanej (5 lat) i w ostatnim roku wynosi jedynie £2,962. Po zakończeniu okresu zablokowanego, w momencie przejścia na ratę zmienną, kary nie ma (chyba że ponownie zdecydujesz się na zabezpieczenie stopy procentowej).
Kara jest płatna w następujących przypadkach:
- Kiedy zdecydujesz się spłacić kredyt w całości gotówką.
- W przypadku, gdy w trakcie trwania raty zablokowanej zdecydujesz się na remortgage.
- Gdy zdecydujesz się dokonać nadpłat przekraczających limit określony w umowie z bankiem (więcej o nadpłatach w punkcie 9).
9. Dodatkowe opcje
Tutaj znajdziesz opcje oferowane przez pożyczkodawcę w ramach tej umowy kredytowej. Przedstawimy je i krótko opiszemy:
Portability – Dowiedz się więcej na ten temat, klikając [tutaj](link do informacji na temat Portability).
Overpayments – Informuje o możliwości dokonywania nadpłat, określa limit nadpłat oraz informuje od kiedy możesz rozpocząć dodatkowe płatności.
Underpayments – Opcja umożliwiająca płacenie obniżonej raty (zazwyczaj), pod warunkiem wcześniejszego dokonywania nadpłat.
Additional Borrowing – Możliwość złożenia wniosku o dodatkowy kredyt zabezpieczony na swojej nieruchomości po upływie 6 miesięcy. W tym przykładzie minimalna kwota kredytu to £5,000, a maksymalne LTV wynosi 85%. Warto również zaznaczyć, w jakich celach nie możesz ubiegać się o dodatkowy kredyt. W tym przypadku wykluczone są cele związane z biznesem lub zakupem drugiej nieruchomości na wynajem lub ziemi.
Free Valuation – Bank pokrywa koszty dokonania wyceny. Jednak ilustracja wyraźnie wskazuje, że bank wykonuje to we własnym celu.
10. Pożyczkobiorca i jego prawo
W punkcie dziesiątym bank informuje, że masz prawo wycofać się z umowy kredytowej. Jednak warto zaznaczyć, że w chwili zakończenia transakcji (mortgage has completed), tracisz to prawo.
Warto zrozumieć różnicę między hipoteką (kredytem zabezpieczonym) a pożyczką osobistą (kredytem niezabezpieczonym). W przypadku pożyczki osobistej, pieniądze od banku trafiają na Twoje konto, a w typowej umowie masz zazwyczaj 14 dni na ich zwrot i rezygnację z kredytu.
Jednak w przypadku hipoteki sytuacja jest inna. Pieniądze nigdy nie trafiają na Twoje konto; przelew jest dokonywany na konto sprzedającego, i nie ma możliwości zwrotu domu w zamian za środki (depozyt i inne poniesione koszty).
11. Skargi
Skargi informują, gdzie możesz zgłosić skargi w przypadku nieprzyjemności związanych z umową kredytową. Również podaje, jaki jest maksymalny czas, jaki firma ma na udzielenie odpowiedzi i rozwiązanie problemu.
12. Konsekwencje dla pożyczkobiorcy w przypadku niewywiązania się z umowy kredytowej.
Typowe działania, które bank może podjąć, gdy zauważy, że nie przestrzegasz umowy, obejmują:
- Przejęcie nieruchomości.
- Dodatkowe obciążenie Cię kosztami. Bank może dodać te koszty do kredytu, jeśli nie zapłacisz ich od razu.
- Zwiększenie oprocentowania.
13. Dodatkowe informacje
Te dodatkowe informacje są bardzo istotne, ponieważ informują, że Twoja umowa będzie oparta na ofercie kredytu, którą zwykle otrzymujesz listem lub mailem od banku.
14. Regulator
W ostatnim punkcie znajdziesz informacje o tym, kto reguluje ofertę kredytu. W Wielkiej Brytanii jest to Financial Conduct Authority (FCA), który jest odpowiednikiem polskiej Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).
Podsumowanie
Pamiętaj, że to jedynie przykład jednej z ilustracji bankowych. Gdy nie jesteś pewien, warto porozmawiać z doradcą, aby upewnić się, że kredyt, na który się zdecydujesz, spełnia Twoje długoterminowe potrzeby. Oprócz ilustracji, do których dochodzi jeszcze wiele innych istotnych dokumentów od banku, które wymagają takiej samej uwagi. Są nimi:
- Oferta (Offer of Loan) – może nieco różnić się od ilustracji i zawiera bardziej szczegółowe warunki kredytu, daty oraz wybrany produkt.
- Ogólne Warunki Hipoteki (General Mortgage Conditions) – Dodatkowo otrzymasz od banku książeczkę, która rozszerza informacje zawarte w ilustracji. Zauważ, że ilustracja kieruje do Ogólnych Warunków Hipoteki w punkcie 12.
Aby poszerzyć swoją wiedzę, zapraszam do przeczytania artykułu na temat rodzajów oprocentowania kredytu hipotecznego.
