Gdy nie spłacasz kredytu, bank może przejąć Twoją nieruchomość. To oczywistość, ale także przepis, na który się zgadzasz, podpisując umowę kredytową. Ponadto tym istnieje co najmniej 10 powodów, dla których bank może zażądać natychmiastowej spłaty kredytu hipotecznego. To w efekcie może prowadzić do utraty domu. I o tym ci dzisiaj opowiem.
Definicja Calling-up
Na Twojej umowie o kredyt hipoteczny widnieje klauzula o nazwie „Calling-up”. Jest to zawiadomienie, które bank może wysłać w momencie, gdy zostaną złamane punkty wyszczególnione w umowie kredytowej. Gdy otrzymasz takie zawiadomienie z banku, Twój kredyt hipoteczny kończy się z efektem natychmiastowym i cały kredyt hipoteczny należy spłacić (w zaleznosci od umowy/sytuacji) w okresie 30 dni. Choć czsem może to być nawet 60 dni.
"Calling-up" może zostać wysłany jeśli nie będziesz przestrzegał obowiązków umowy (w ofercie bankowej są one wyszczególnione w sekcji "Additional Obligations"), lub w pewnych sytuacjach, które najczęściej są opisane w "Mortgage Terms & Conditions".
Bazując na zasadach 3 głównych banków w UK, poniżej opisałem kilka przykładowych sytuacji, w których bank ma prawo wysłania "Calling-up".
Twoje obowiązki względem kredytu hipotecznego. „Your obligations”
Ten podpunkt na Twojej ofercie kredytu ma olbrzymie znaczenie, gdyż złamanie jednego z obowiązków daje bankowi prawo do zażądania natychmiastowej spłaty kredytu.
Ubezpieczenie domu
Nieruchomość stanowi zabezpieczenie banku. Jeśli dom spłonie, a Ty nie będziesz miał ubezpieczenia i nie będziesz w stanie kontynuować spłat, pożyczkodawca zostanie z niczym. Choć brak ubezpieczenia nieruchomości zwykle nie prowadziłoby do wysłania zawiadomienia o spłacie z efektem natychmiastowym, to ewidentnie złamanie tego podpunktu daje bankowi taką możliwość. Jeśli bank czułby się zagrożony finansowo, może zadecydować się na taką akcję.
Sposób użycia nieruchomości
W przypadku nieruchomości kupionej w celach mieszkalnych ta część umowy wyraźnie mówi, że musisz używać nieruchomości wyłącznie w celach mieszkalnych. Zabrania się wynajmować jej bez wcześniejszego pozwolenia banku. Złamanie tej zasady wprowadza Cię w sytuację nazywaną przez banki „przypadkowego landlorda” (Accidental Landlord). Często można wyjść z tej sytuacji zwyczajnie prosząc bank o ‘Consent to Let’, bądź przeprowadzając remortgage na odpowiedni produkt, który zezwala na wynajem.
Jak poprzednio, złamanie tej zasady zwykle nie prowadzi do przejęcia nieruchomości, to z pewnością gdyby bank stracił płynność finansową, może wykorzystać swoje prawo, wysyłając do Ciebie wezwanie o spłatę.
Utrzymywanie nieruchomości w dobrej kondycji
Zwykle, jeśli kupujesz dom dla siebie w celach mieszkalnych, to będziesz dbał o jego stan. Jednak gdyby dom był zaniedbany: np. doprowadzony do poważnych problemów z wilgocią, odpadająca elewacja z zewnątrz, bądź wystąpiłyby większe problemy z dachem, to naruszysz swoją umowę z bankiem.
Opłacanie wszelkich rat na czas związanych z utrzymaniem nieruchomości
Nie opłacanie rachunków mających związek z utrzymaniem nieruchomości przyczynia się do naruszenia umowy z bankiem. Przykładem jest brak płatności na czas za ground rent, czyli płatność wykonywaną przez leaseholdera do freeholdera.
W jakich innych wypadkach bank może zapytać o natychmiastową spłatę
Nie poinformowanie banku o wszelkich zawiadomieniach związanych z nieruchomością
W to możesz wliczyć między innymi nakazy, licencje, zgody, zezwolenia lub pozwolenia na korzystanie z nieruchomości.
Przykładem z życia może być zawiadomienie od władz lokalnych informujące Cię o zaprzestaniu korzystania z nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Może to być na przykład fryzjer, który przerobił garaż na salon, ale nigdy wcześniej nie uzyskał pozwolenia. Zawistny sąsiad poskarżył się o wiecznie stojące samochody klientów na prywatnej drodze i zgłosil sprawe do Councilu. Innym przykładem jest zawiadomienie od lokalnych władz informujące Cię o planowanych zmianach przebiegu drogi dojazdowej do Twojej nieruchomości, które powinieneś wysłać do banku.
Bank ma uzasadnione przekonanie, że bierzesz udział w działalności przestępczej
Ten podpunkt jest raczej zrozumiały sam w sobie. Wszelkie podejrzenia, które bank ma względem pożyczkobiorcy związane z oszustwami czy uczestniczeniem w działalności przestępczej, wiążą się z natychmiastowym rozwiązaniem umowy kredytowej.
Compulsory Purchase Order (CPO)
Czy Ci się to podoba, czy nie, CPO daje prawo lokalnym władzom do wykupu Twojego domu i ziemi bez konieczności uzyskania Twojej zgody. CPO możesz otrzymać jeśli w miejscu, w którym mieszkasz miasto/lokalna władza pracuje nad dużym projektem, którego budowa przyczyni się do rozwoju miasta. Przykładem może być budowa odcinka kolejowego, autostrady, lotniska bądź dużych obiektów komercyjnych/ mieszkalnych.
Jak tylko otrzymasz CPO bank wyśle Ci “Calling-up” w celu spłaty kredytu.
Bankructwo
Ogłoszenie bankructwa również daje Twojemu bankowi prawo do przejęcia nieruchomości. Bankrutujesz, więc tracisz wszystkie nabytki, które należą do Ciebie, a sąd nakazuje ich likwidacje w celu spłaty aktualnego poziomu zadłużeń.
Trust Deed / IVA
To umowy, które konsolidują i umarzają część długu, pozostawiając Cię z częścią spłat. Twoje wszystkie nabytki trafiają w ręce zarządców Trustu (Trustees), a ponieważ są kontrolowane przez zewnętrznych zarządców, nabytki nie są do końca Twoje. Gdy wejdziesz w jedną z tych umów, bank może wysłać list z żądaniem spłaty.
Podczas składania wniosku o hipotekę udzieliłeś fałszywych informacji
To niezmiernie ważne, aby składając wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego odpowiadać na pytania zgodnie z prawdą. Złożenie nieprawidłowej deklaracji daje bankowi uzasadnione wątpliwości, że podanie nieprawidłowych informacji przyczyniło się do nieprawidłowej oceny wniosku kredytowego.
Tym samym daje to pożyczkodawcy prawo do wysłania żądania o natychmiastowej spłacie, nawet gdy mieszkałeś już w domu przez dłuższy czas (powiedzmy 10 lat).
Przykładem może być zatajenie innych majątków, które posiadasz, chociażby poza granicami Wielkiej Brytanii. Świetnym przykładem z życia jest niezadeklarowanie nieruchomości w Polsce. Jeśli nie poinformowałeś banku ani HMRC podczas składania wniosku, a tym samym uniknąłeś płacenia podatku od kupna nieruchomości (LBTT / SDT), to popełniłeś przestępstwo finansowe (mortgage fraud). Dla banku jest to podstawa na unieważnienie kredytu.
Śmierć
Jest to ostatnia rzecz na tej liście. Oczywiście, nie dotyczy to tyle Ciebie co Twoich bliskich, którzy staną przed koniecznością spłaty zadłużenia, bądź groźbą przejęcia nieruchomosci przez bank.
Aby zabezpieczyć dom przed przejęciem przez bank i pozostawienie nabytku w rodzinie, najlepiej jest założyć proste ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie kredytu.
Definicja Default u niektórych pożyczkodawców
Czytając umowę kredytową, należy pamiętać, że zasady i słownictwo może różnić się z banku do banku. Dla przykładu jeden z high streetowych banków definiuje złamanie niektórych ze standardowych warunkow umowy kredytowej jako default.
Przypomnijmy, że tradycyjna definicja tego słowa to “niedotrzymanie umowy kredytowej”. A sam default zapisywany jest na historii kredytowej w chwili, w której czwarty raz z rzędu nie zapłacisz za dane zobowiązanie kredytowe.
Jednak w przypadku niektórych banków definicja ta jest szersza i mówi o tym, że znajdziesz się w natychmiastowym default jeśli nie będziesz przestrzegać „obowiązków kredytowych” (mortgage obligations) lub „Standard Conditions”. Te obie klauzule wyszczególniają powody, dla których bank mógłby wysłać wezwanie do natychmiastowej spłaty.
Podsumowanie
Dopóki nie masz spłaconej hipoteki w całości, dopóty nieruchomość nie będzie Twoja. Dodatkowo istnieje ryzyko, że w momencie kiedy złamiesz jedną z zasad kredytowania, bank może zażądać natychmiastowej spłaty hipoteki. Należy pamiętać, że oprócz nieopłacania rat, istnieje więcej powodów, dla których bank może przejąć nieruchomość. Bycie świadomym swoich obowiązków jako kredytobiorca w stosunku do kredytodawcy jest tutaj kluczowe.
Ponadto warto mieć na uwadze, że banki mogą być bardziej zmotywowane do odzyskania swoich pieniędzy i użyć innych powodów gdy same poczują zagrożenie finansowe.
Dlatego tak istotne jest, aby znać swoje obowiązki i minimalizować niepotrzebne ryzyko i stres.
